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深圳疯狂炒房客的痛苦历程:
69套房子化为乌有
2008-07-31　09:14　深圳新闻网　　原文查看

　　2003年初，机械制图师李金东有了40万的积蓄。这时候他注意到深圳买房子都是零首付，不用花钱就可住新房，而且月供比租金还低。李金东记得那时深圳市内的房价只有5000元到6000元一平方米，好的地段也不过8000元。
　　利用手里的闲钱，李金东2003年开始进入了楼市，抱着尝试的心态只买了两套，一套自住，一套出租。
　　买房赚租金初尝甜头，但李金东投资重心还是在实业领域，2004年初，李金东与他的4个同学合伙开了一家五金制品厂，他们发现租金和买房月供差不多，于是几个人一次性就买了十几套，用做写字楼、宿舍和仓库。当然，这十多套房子仍然全是零首付贷款。
　　2005年初，炒作之风开始盛行，先是开发商提价，紧跟着房产中介也活跃起来，为了找到更多的客户，中介们花钱从开发商售楼处买来业主资料，100元一份，然后一个个地给业主打电话，愿者上钩，业内戏称为“海选”。“这些中介天天给我们打电话，说房子又涨了多少，一转手立马可以赚好多。”李金东发现，一两年前买的房子转手少则赚几万，多则赚十几万，这钱比做实业好赚多了，不累而且还赚钱快。于是他们就把那些办厂的写字楼、宿舍全卖了，赚了近200万，而做实业一年也赚不到50万。
　　中介的推波助澜和充足的贷款资金，李金东成了一个全职的炒房客。

　　赌徒式疯狂
　　到2005年中期，为了打击炒作之风，深圳市国土局出台了对二手房征收营业税的新政，即在5年内出售的需征收5%的营业税。这一调控信号吓退了一些人，李金东则认为这是买房的好时机，他作出大胆买进的决定。
　　5个人拿出全部的自有资金约三四百万，买了近100套，到2005年底抛出去，差不多赚了一倍。
　　2006年5月，新一轮房地产调控开始，但这次他们几个合伙人因意见不一而分道扬镳。因为有充足的现金，李金东留着20套房子没动，在收取租金中耐心等待。
　　2006年9月，手里握有50多套房子的李金东登上了炒房生涯的巅峰。以协议价购进的这些房，让李金东赚了不少银两。李金东过上了贵族般的风光生活，手上随时都有上百万的现金可潇洒。
　　2007年5月，因为担心调控，李金东出手卖了20多套，只剩下30套，但6月份调控没有出台。当时深圳正在炒作西部通道，李金东又大举买进，加上之前买的，共有60多套。
　　2007年8月份开始，伴随着银根紧缩等全面调控，深圳楼市成交量迅速萎缩，房价也开始走低。
　　到了2007年底，开始有一些人撑不住，供不起楼了。李金东以为降到了底，于是2007年12月和2008年1月又接手了近20套房子。

　　69套房归零
　　没想到这一次抄底抄到半山腰。此后深圳房价一路下行，目前整体降幅已超过30%。
　　而李金东手中的楼盘连续降价都卖不出去。其中位于南山蛇口半岛城邦楼盘就有一套典型的亏损楼，这套121平方米的房子，是2007年12月用310万买进的，最后降至250万也卖不出去。
　　面对各大银行每个月30多万的还贷压力，李金东想尽了各种挽救的办法。房子出租吧，租金远远抵不上月供。
　　李金东也学过一些炒房朋友，拿信用卡套现融资来还贷，他说一张信用卡最多可贷到10万，很多炒家手上大都有十多张信用卡。就在记者和李金东聊天的时候，他收到了一条中国银行发来的短信，通知他的信用卡上已欠3872元，7月10日为还款日期。对于巨额的月供，信用卡还贷恐怕难以支撑太久。
　　万般无奈之下，李金东只好把他的69套房子全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。“以前的那个李金东已经死了，我现在只是一个民工，一个住农民房的民工，一个卖音响的民工。”李金东说。

　　2008年7月21日，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，与去年同期相比，2008年2季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%，房屋租赁价格同比上涨2.2%，涨幅比上季度高0.1个百分点。其中，住宅和商业营业用房租赁价格分别上涨3.2%和1.9%，办公楼租赁价格同比持平。中新社发任卫红摄
　　针对“全国银行展开断供大检查”之说，重庆市内一些银行信贷部门负责人昨日指出，按揭房“断供”的实质是开发商从中作祟，以此向银行施压，要挟金融机构放宽房地产信贷。
　　深圳楼市出现“断供”现象后，国内部分媒体报道称，各大银行近期相继展开是否存在“断供”情况的内部大检查，有个别银行被主管部门点名作为“重点检查对象”。
　　市银监部门有关人士说，他从网上看到了银行检查断供的消息，但目前还没有接到上边要求检查“断供”的通知。
　　市内某国有商业银行信贷部门负责人说，他们对各界热炒房贷“断供”非常反感。“如果把个人房贷按揭‘断供’比作一场地震，那么银行为何在地震来临前并没跳楼呢？因为银行知道自己的房屋能抗多少级地震，房贷市场的‘断供’并没有外界传言那样严重。”
　　该负责人认为，按揭房“断供”事件背后有猫腻——开发商欲借此向银行施压。深圳楼市“断供”的消息披露出来以后，一些开发商认为形成“断供潮”就会让银行成为大房东，从而以“金融危机”来要挟银行放松房地产信贷。
　　“房贷‘断供’的前提是房价猛跌。”该负责人说，从目前情况看，房价还没有跌到逼得购房者“断供”的程度。以房价下滑较严重的深圳楼市为例，由于此前开发商向银行缴纳有一定保证金，同时有购房者交的首付款，即使房子“断供”，银行将房子转手出让，个中的亏损不至于让银行伤筋动骨。
　　市内另一国有商业银行信贷部门负责人也赞同这一说法，强调我市没有出现房贷“断供”事件，深圳的“断供”是一场哗众取宠的闹剧，确实有开发商要挟银行的味道。他举例说明，尽管深圳目前房价下跌幅度大，但也只不过是跌回到一年前的水平，按揭买房出现负资产的也只是少数人，即最近一年内买房的少部分人。
　　各家银行再次收紧了房贷政策。此前，部分银行发放房贷打擦边球，对“二套房”按揭也按首套房优惠政策办理，而昨日记者以购房者身份咨询“二套房”按揭，中行、农行、建行、工行等工作人员称，一律以家庭为单位认定第二套房，首付必须达到四成，利率最低要上浮10%。

　　会哭的孩子有糖吃
　　银行人士认定按揭房“断供”背后有猫腻，让人想起一句俗话——会哭的孩子有糖吃。
　　开发商就是一群脑子转得非常快的孩子。本轮宏观调控刚开始时，他们很忌讳“房价降了”、“楼市在滑坡”、“房价还要跌”之类的说法。即使房价已经真正出现了下滑，开发商们也咬紧牙关扛着，拒不承认房价下跌的事实。
　　而当一则“房屋按揭暗藏金融风险”的消息流传开以后，一向坚持不降房价的开发商来了个一百八十度大转弯，一些楼盘高调地宣布降价促销，一些开发商接受媒体采访时甚至“哭穷”，称银根紧缩让其举步维艰。
　　聪明的开发商自有小九九：只要能得到糖吃，大哭一场也无妨。通过大哭，叫嚷房价要大降，给按揭购房者以心理压力；开发商想要吃的糖，就是银行业全面放松房地产信贷。
　　面对这些会哭的孩子，尤其是在宏观经济形势严峻、房地产前途未卜、购房者仍处弱势的情况下，银行业更应客观、理性、准确地分析，看哪些孩子真哭，哪些孩子假哭，千万别把糖给了假哭的孩子！（
　　前段时间，深圳因房价下跌而爆出“断供潮”，一时间闹得沸沸扬扬。但是，所谓的千亿元“断供”已遭到最权威部门的否定。
　　深圳银监局局长刘元表示，截至2008年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。若按五级分类口径统计，个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.02个百分点。按更审慎标准(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)统计，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率0.79%，比年初上升0.11个百分点。
　　很显然，即使按较审慎标准统计得出的数据，所谓断供也只是极个别的。谎言被揭穿，一个隐藏着的意图浮出水面：原来，“断供”只是向政府施压的工具而已。
　　据报道，“断供”其实是开发商等既得利益者自导自演的把戏，“断供”的是炒房者和开发商手中囤积的楼盘，超过一半以上为2005年下半年到2006年10月前所购买，目前的价格还大有赚头。“断供”的目标是“四两拨千斤”，希望政府能够出台政策，为银行信贷“松绑”，同时也给银行造成压力和错觉，使得银行有争取宽松信贷条件的“砝码”。
　　自2005年3月 “国八条”出台起，政府就开始调控房地产市场，而房价在此期间持续攀升，尤其深圳等一线城市房价又涨了一倍左右，对政府公信力构成了损害。政府不断反思和总结经验教训，相继出台了一些新的调控措施。此轮房价的调整，正是这一系列调控政策初见成效的结果，这是来之不易的。如果现在出台宽松政策去救楼市，不仅会导致政府公信力受损，更将使中国楼市因为错过一次自然的调整机会而累积起更大的泡沫和更大的危险。
　　其实，含有巨大泡沫的房价下跌是人心所向。据南方某媒体的一次随机调查：穗、京、沪、深四地有57%的受访人认为政府不应救市。其中，有38%市民认为“楼价还没跌至合理水平，政府应加大整治力度”。调查同时显示，72%的被调查者对楼市信心仍然低迷，在这种情况下救市，非但难以见效，而且充满危险。因为房价下跌是连年快速上涨以至于离民众实际购买力越来越远的结果。最佳措施唯有放任楼市的自然调节作用发力，促使房价与民众收入水平接轨，使得支撑房价的购买力因素发挥作用，而不是投机与炒作的力量占据主导。
　　从银行角度来看，房价下跌不会威胁到银行的安全。香港房地产市场在1997年之后曾下跌高达65%至70%，但银行业不良资产率仅为1.5%。而中国内地房价，目前只有深圳和广州出现下跌，最大跌幅也只在30%左右，而全国大部分城市的房价仍在上涨。据发改委、国家统计局7月16日发布的统计结果，全国70个大中城市6月房屋销售价格同比上涨8.2%。紧接着，7月17日，国家统计局发布的6月份经济运行数据显示：70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。
　　显然，现在的问题不是房价下跌过度，而是尚未充分调整，调整远不到位。在这种情况下，应该鼓励楼市自身的调节作用发力，而不是人为地阻碍这种力量发挥作用。
　　换个角度看，房价下跌也给银行带来了一次难得的加强风险控制，提高自身安全防范能力的契机。比如，过去银行贷款只是依据房屋成交价格，导致一些银行被高估值的房价骗贷，房价下跌之后，银行出于对自身风险的控制采取了预防性措施，发放住房按揭贷款时以对房产评估得出的价格发放贷款，大大减少了被骗贷的几率。举个具体例子：一套成交价格100万的房子，在过去，银行可依据成交价放贷70万元(以首付3成计算)。但现在银行对这套房屋给出的评估价格为90万，那么，银行放贷63万就行了。
　　倘若没有房价下行带来的风险压力，银行出于牟利和争夺客户源的需要，根本不会采取这样的风险控制措施。不仅不会这样做，一些银行还人为降低贷款门槛，对大学生发放住房按揭贷款，更有甚者，对付不起首付的人，连首付也分期。如此漠视风险的做法倘若持续下去，才真正令人可怕。

　　深圳不良房贷率仅0.79% 专家仍说“断供潮”
　　深圳银监局认为房贷风险在可控范围之内
　　针对闹得沸沸扬扬的深圳房贷断供案，缄默多时的深圳银监局在近日以召开新闻发布会的形式发出声音。据了解，深圳银监局称按照最审慎的口径统计，深圳个人住房贷款不良贷款余额为17.35亿元，不良贷款率仅为0.79%。银监局认为，房贷风险在可控范围之内。

　　存在潜在的断供风险
　　深圳银监局表态称，随着房地产市场的变化，个人按揭的违约率呈上升态势，存在潜在的断供风险，银行贷款质量面临较大的压力。并且称，银监局作为监管机构，已经多次向商业银行发出风险提示，并责成商业银行需做出风险压力测试。
　　银监局报告显示，截至2008年6月末，从个人住房贷款情况看，深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。若按五级分类口径统计，个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.02个百分点；按更审慎标准(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)统计，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率0.79%，比年初上升0.11个百分点。
　　银监局表示，目前深圳个人住房贷款违约率有所上升，但未现大面积断供现象。
　　而在深圳银监局召开新闻发布会公布深圳房贷情况时，有消息称国务院调研小组也专程到深圳调研本地房地产市场目前状况对银行风险的影响，此次赴深调研主要是针对房产市场以及银行金融行业可能产生的风险问题进行调查研究。

　　断供会将风险转嫁到银行身上
　　尽管深圳银监局认为房贷危机中可控范围之内，但还有专家认为断供潮很难避免，而时间就在今年年底或明年初。
　　昨日，深圳大学金融研究所所长国世平表示，就算维持现在楼价，断供潮还是会发生，时间就在年底或明年初。广东有不少房地产商以降价作自我救赎，但是国世平认为降价不会引发楼市恶性循环。
　　但对于断供潮是否会出现的问题，有专家则认为未必。
　　在2007年初准确断定楼市即将出现拐点的广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕认为，断供潮要视情况而定，目前出现断供潮的几率很小。从目前的情况来看，大多数炒房的人还是有钱赚的。以深圳为例，现在的房价相比2006年仍然翻番，而2007年上半年入市的大多数投资者从房价看仍然没有亏损。出现亏损的恐怕是去年10月左右初次入市的投资者。等房价真正跌到位了，断供潮才会出现。
　　黎友焕还表示，“现在应该是银行比较担心。房价进一步下跌到断供潮出现的程度话，风险会从房地产行业转嫁到银行身上。”

　　相关新闻
　　建行：下半年楼盘降价成趋势
　　昨日，建设银行研究部课题组发布了《2008：下半年中国经济金融形势分析与预测》研究报告。
　　报告预测，下半年房地产价滞量减的局面将持续，房地产整体价格同比涨幅继续下降，但不会出现大幅下降的局面。“前期过快上涨的城市房价可能会出现一定回落，一些涨幅不大的三线城市出现补涨。市场交易活跃程度不会有大的改观。”
　　报告提到，当前持续从紧的调控政策，已对需求起到一定的抑制。“上半年，从资金来源看，房地产开发资金来源中定金和预收款增速也逐月下降，2~6月分别为35%、26%、23.2%、20.1%和14.4%。”
　　“下半年，如果市场交易量进一步缩小，迫于资金等的压力，楼盘降价销售回笼资金的情况还会越来越多。”

　　深圳“断供潮”从甫传出至今已有月余，早报记者昨日获悉，国务院调研小组上周赴深圳专程调研深圳房地产市场对于银行风险。深圳银监局7月25日公布数据认为房贷风险属于可控阶段。而深圳大学金融研究所所长国世平昨天告诉早报记者：“如果房价继续下跌，断供潮发生概率就会逐步增加。”
　　早报记者获悉，除银监会通知当地银监局上报情况之外，国务院一支调研小组上周专程赴深圳调研。此次赴深圳调研主要针对当地房地产市场以及对银行业可能产生的风险等问题进行针对性调查。
　　调研过程中，国务院小组成员在搜集当地银行数据等的前提下，期间召开多次会议，听取当地业内专家的意见以及建议。
　　知情人士表示，国务院调研小组此行主要目的是集中倾听意见，主要包括是否会造成风险、应对办法等，小组成员本身没有向深圳各部门安排具体工作。目前调研小组已经带相关数据以及信息回京。
　　分析人士指出，从目前来看，此前的一系列政策暂时不太可能轻易改变。
　　7月25日，深圳银监局公布数据：个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.2个百分点。深圳银监局认为，深圳银行业个人房贷业务目前风险可控。
　　“尽管短期来看风险不大，但目前房价下跌所带来的隐含风险却不能小视。”深圳大学金融研究所所长国世平昨天接受早报记者采访时表示，对于购房者来说，考虑到信用风险等，一般情况下不会轻易选择断供，因此目前不太可能已经形成“断供潮”的现象。但是，国世平指出，如果房价继续下跌，这种概率就会逐步增加。
　　国世平表示，房价下跌对于购房者承受能力的影响反映到断供行为上来需要一年左右的时间，由于深圳房价从去年11月左右开始下跌，那么真正的风险爆发期应该在今年年底。

　　“断供”炒作是闹剧，也是一声警钟。房地产贷款风险监控事关重大，商业银行和监管部门不能掉以轻心。
　　以耸人听闻开幕的深圳个人房贷“断供”炒作，看来要以闹剧形式退场了。
　　针对“深圳出现断供潮”说法，深圳银监局日前作出澄清：按照最审慎的口径统计，深圳个人住房贷款不良贷款余额为17.35亿元，不良贷款率为0.79%，深圳住房贷款金融市场风险可控。
　　根据深圳银监局的数据，从个人贷款情况看，截至今年6月底，深圳中资银行个人住房贷款为2198.72亿元。按照五级分类口径统计，个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.2个百分点。按更审慎的标准统计(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率为0.79%，比年初上升0.11个百分点。深圳并没有出现“断供潮”。
　　而各路媒体对深圳“断供”传言的追访，结果也充满戏剧性：爆料者从言之凿凿，到遮遮掩掩，再到承认夸大事实；最初报道中的当事人则云山雾罩，难觅芳踪，都表明这不过是一场精心策划的炒作。正像经济学家易宪容说的那样，深圳的“断供门”事件其实是一个弥天大谎。不仅当事人对其事件无限夸大，而且当事人的意图是希望通过该事件要求政府来调整目前的房地产市场政策。实际上这些当事人基本上都是2007年炒房大潮中的炒房大军。
　　来得急，去得也快，“断供”炒作为近来房地产舆论娱乐化添了新例证。
　　虽然“断供”炒作形似闹剧，但我们能不能仅以看戏的心态一笑了之？恐怕不可以。这从事件受到的格外重视可以获得答案。
　　借款人因种种原因无法归还银行贷款，乃至形成坏账，不论是企业还是个人贷款，都并非罕见。对银行来说，这种风险是常态的，也有很多措施来防控。为什么深圳房贷“断供”传闻，会受到社会和舆论的如此关注？记者认为，其中的原因至少有三：
　　一是房价和房地产市场是当前最受关注的热点经济问题之一。任何与房价涨跌和房地产市场走向有关的消息都会牵动国人的经济神经。
　　二是中国的房地产市场与银行的关系十分紧密。一方面我国房地产企业资金自有率低，在房屋开发中使用大量银行贷款；另一方面个人购房消费也主要依靠银行贷款。这使房地产市场风险与银行业风险密切相关。人们记得，在“断供”说的前后，也一直喧闹着“绑架论”、“救市论”，甚至有开发商说出“如果房价大跌，银行会死在开发商前头”的狠话。制造“断供”话题，并将之夸大炒作，是房地产市场相关利益者看准要害所在，挟持社会和政府的又一个手段，对社会来说，对此不能不格外关心。
　　三是虽然央行和监管部门对房地产市场过热早存戒心，从很早就开始对个人房贷风险进行严格管控，近年来随着宏观调控的深入，更是出台了多项房贷政策，一面给房地产市场降温，一面为房贷风险设限，但不容否认的是，部分商业银行在房价快速上涨过程中没有把紧信贷闸门，而是急功近利，降低个人房贷门槛，使一些投机炒房者轻易得到贷款。这一行为同时也授人以柄，使投机者在遇到投资风险时，自以为有了“绑架”银行的借口和资格。社会对这部分贷款的风险管控心存疑虑，引发舆论关注自在情理之中。
　　“断供”炒作是闹剧，也是一声警钟。房地产贷款风险监控事关重大，商业银行和监管部门不能掉以轻心。

　　炒股跌了，可以割肉。炒房赔了呢？
　　6月底以来，深圳房贷断供事件频频上演。7月20日，深圳宝安碧水龙亭的黄小姐与其他67位业主做出了一个决定：集体断供。“去年6月按揭买的房，如今跌了40%，房子总价比房贷还少，这是名副其实的负资产。”黄小姐表示，继续还贷不如重新买一套划算。
　　梁朝伟与刘嘉玲今年7月21日在不丹大婚。嘉玲多处豪宅何处成新房……(详情) 此举让深圳楼市断供事件有了“升级版”，各种报道蜂拥跟进。一时间，大有“断供潮”汹涌澎湃的势头。
　　“楼市岌岌可危，搞不好就是第二个股市。”经济学家赵晓给出了最悲观的判断：处理不当，将会蔓延！继“银行先死论”后，断供危机更加危言耸听，与愈演愈烈的救市呼吁配合得天衣无缝。
　　房价越跌，断供越多，最终危害的是银行的金融安全，政府对楼市救还是不救？
　　楼市到了非救市不可的地步了吗？本报记者实地调查发现，深圳断供的人基本都是炒房客，且动机不纯；而且，断供面和程度远没有想象中严重，作为“孤案”，也没有蔓延趋势。
　　“中国楼市要维稳，就不会出现暴跌，断供就没有生存土壤。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受本报记者采访时称。中央财大银行业研究中心主任郭田勇则对本报记者表示：“目前楼市正朝着调控方向而去，完全可控，政策不会被断供扰乱。”
　　包括深圳市房地产研究中心副主任王锋和深圳银监局相关负责人在内的官方人士均表示，深圳的银行早已着手提高信贷门槛。后者还透露：“关于深圳房贷断供的权威数据，最近几天就会公布。”
　　本周，住房与城乡建设部“三定方案”敲定，新设房地产监管司强化楼市调控意图明显。

　　断供并不严重
　　深圳楼市始终处于风口浪尖。
　　引发断供舆论大战的是一篇爆料的博客文章：深圳房贷“断供”千亿，买房负资产至少30万人。听起来恐怖，记者采访到的事实并没有那么严重。
　　碧水龙亭68名业主集体断供，已经是深圳断供最多的楼盘，另外一个楼盘半岛城邦还有50余人。此外，已公开的十余个楼盘里，“断供”的仅是个位数。从分布上看，多在像宝安这样的“关外”区域，“关内”则鲜有涉及。
　　“可能断供的人非常少。”北京联达机构总经理杨少锋给记者详细算了一笔账：目前深圳房价跌到去年年初水平，加上2007年10月房价走到高点时二套房贷提到四成，此后成交量急剧萎缩，最高价接盘的人并不多，所谓负资产不过集中在去年年中的购房者手里。
　　深圳市国土局给记者提供的数据显示，7月22日一手房均价10707元，比去年最高点跌去38%。尽管如此，这也仅相当于去年年初均价。
　　据央行深圳中心支行公布的深圳金融机构数据显示：截至5月份，个人住房贷款余额为2291.85亿元；其中，截止到3月的不良贷款率只比年初轻微上升了0.04%达0.67%，低于全国水平。杨少锋表示：“大概13亿元左右的不良贷款是很正常的。”顾云昌则言简意赅：“问题面被夸大了。”
　　即便是不久前呼吁“救市”的深圳市房地产研究中心副主任王锋也认为，从目前深圳金融系统的调查数据来看，断供现象并不严重，“关内均价1.5万左右，不会有太大的起伏”。
　　有意思的是，在记者的追问下，“断供者”黄小姐也承认，现在拒还贷款是为了争得话语权，下一步是不是真正断供还不好说。
　　实际上，深圳金融部门早就开始严防房价泡沫带来的金融风险。
　　深发展客户经理贾先生对本报称：“深发展早已提高防范，并清查不良贷款，即使优质客户首付也不能低于四成。”人行深圳中心支行的人士表示，深圳房贷不良数据都是每月进行更新上报的，特别是近期，银监和人行部门加强了对房地产不良数据的关注。
　　据悉，银监会已派员到深圳调查，并下令深圳银监局上报情况，拿出风险控制方案。记者在深圳多家银行采访时看到，明眼处多有“珍爱信用记录”的提示语。

　　炒房客的表演秀
　　人数不多却来势凶猛。到底谁在“断供”？
　　碧水龙亭的68位业主众口一词地对本报记者表示，断供的房子是用来自住的。一位李先生在碧水龙亭拥有3套房产，他的解释却是“打通自住”。
　　碧水龙亭的开发商，深圳榕江实业公司的销售郝小姐表示，真正买来自住的业主是不会选择断供的。他们查询业主的资料发现，这68位业主大多是投资客，有不少人名下有三四套房产。
　　而为他们提供房贷的平安银行认为，业主此举多半是作秀，如果真正是买来自住的，购买当初就应具备还款能力，房价涨跌对业主还款并不构成影响。
　　而记者多方搜集已公开的断供业主名单也发现，不少人都有多套房产，押宝的是房价还会大涨。据央行深圳中心支行公开数据，2007年深圳贷款购房户中多次置业比例较上年增长接近14个百分点，投资比例增长5个百分点。
　　在半岛城邦拥有5套房产的于先生现在焦头烂额，他的几套房已有好几个月没有还贷了，现在中国银行每天打电话催他把房子转让出去。
　　很多人都明白：买房自住，房价涨了，也不可能用增值去购买其他商品，即使卖了房子再购买也没任何赚头；房价跌了，也丝毫不影响居住质量。而炒房则不同。
　　北京一商业银行的信贷经理告诉记者，正常情况下也不排除真有因经济负担增加而无奈断供的，事实上这种个别现象在任何地方都会出现。
　　顾云昌就表示，自住的是不会因房价跌而断供的，国外的断供都是经济负担增加的无奈之举，现在我们大面积“断供”没理由啊！负担没增加，只是不愿意承担投资风险。

　　极端方式“逼宫”
　　断供实质是“伤人一万、自损三千”。如此惨烈地作秀为了什么？
　　耐人寻味的是，碧水龙亭68位业主选择断供打的旗号竟不是房价下跌，而是强调因开发商私自改变原来规划设计，业主在维权，继而要求违约赔偿。而他们还不停地向记者讲述一组数据：以每个业主欠银行贷款70万元计算，将会让银行不良贷款增加5000万元。
　　黄小姐坦承，他们想通过这种方式引起公众和媒体的关注，向开发商施压，希望能与开发商平等对话，协商取得一些补偿。还有一位业主承认：“卷进来的越多，影响就越大。”
　　顾云昌、郭田勇等都认为，断供的本质是反对房价下跌，希望调控可以放松。
　　记者调查了解到，断供的初级版“退房潮”已在多个城市出现，业主要求开发商直接补偿差价，甚至干脆要求退房的声音不绝于耳。
　　恐怖还是恐吓？炒房客的本次作秀抓住了金融系统本身的漏洞。记者仔细分析断供者的情况发现，大多数敢断供的人房贷都是一成首付或零首付。银行如此做法，使得“甩手掌柜”有机可乘。“银行要负一定责任，必须反思。”郭田勇说。
　　记者采访到的银行方面的人士表示，其实个贷占比并不高，断供涉及资金不大，再加上有房子抵押，损失会很低。央行去年底统计的数据是，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元，其中个贷余额仅占9.99%。
　　记者得知的另一内情是，断供很可能把开发商也扯进来。兴业银行深圳的一位零售业务部副总经理文世良解释，开发商一般都要跟银行签订回购协议，在没取得房产证之前，开发商的责任体现在担保合同上，如果业主断供，就要由开发商回购房产。

　　“孤案”难改维稳政策
　　断供施压的目的会得逞吗？关键要看所谓“断供潮”会不会蔓延，而这里的决定因素还是房价会不会普遍暴跌。
　　目前记者调查可以确认的是，除了深圳，在北京、上海、广州等一线城市和其他二三线城市均未出现恶意断供现象。原因很简单，房价依然坚挺。
　　7月21日，国家发改委公布最新数据，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比一季度下降1.8个百分点，尽管这已是连续6个月涨幅下降，但房价仍在高位徘徊。
　　一位在京城炒房的山西煤矿老板张立民只给了记者一句话：“只要房子没有严重资不抵债，即使希望从紧政策放松，也不会选择对自己伤害很大的断供。”
　　“深圳断供始终都是孤案。”顾云昌分析，深圳楼市炒作风盛，虚高成分大，其他地方并不具备这个特性。郭田勇则认为，在北京、上海等地银行放贷要规范得多，尤其是货币从紧后，门槛基本都有保证。
　　下一步，随着楼市调控的深入，尤其是6月中旬中央提出防止经济大起大落之后，楼市维稳成了主调。
　　银监会主席刘明康日前在银监会召开的年中工作会议上表示，要做好房地产风险的预警和控制工作，准确把握“区别对待、有保有压”的宏观调控要求。其中，房地产仍是“压”的重点行业。
　　顾云昌则认为：“楼市回调到现在仍然理性，属于预期之内。即使继续处于下降通道，暴跌也是不可能的。”
　　事实上，除了经济因素，制约断供的法律因素也会让违约者退避三舍。
　　“炒股止损没任何问题，炒房则很难止损。”房地产专业律师、北京仁和律师事务所的孟宪生律师对本报记者说，中国还没有个人破产法，房子断供后，业主不但损失首付、已还月供，在银行清偿房产后依然对不足部分负有债务责任，银行有权继续追偿违约者以后的经济收入。同时，个人信用污点也要终身背负。
　　以此分析，动机不纯的断供现象难成气候，而维稳的宏观调控政策更不会因此发生根本改变。

　　“由于监管层正通过各种措施引导投资者对股市的预期，短期看，市场下跌的空间和概率已被封杀。”国泰君安一位宏观策略分析师7月24日下午指着电脑屏幕上的满盘红色告诉记者，不断“维稳”的暖风，已使分散在市场各方的反弹动力迅速积聚。
　　然而记者在采访中注意到，尽管“维稳”信号持续放大，多数人士依然认为，系列“维稳”招数仅可算是中性举动，舆论“维稳”的背后，反而反映了久未兑现的救市“期票”再次落空。

　　下半年仍重“维稳”
　　“证监会最近接连出台的维稳措施并非偶然，这背后有国内因素，也有深厚的国际原因。”外汇局一位官员7月24日向记者分析称，很多分析人士在盘点最近A股市场变化时，都忽略了一条重要信息，就是7月17日多家媒体都在显要位置刊发了A股已取代越南股市成为世界最熊市场的内容。
　　由于持续暴跌，A股到今年上半年已成为继越南股市之后，全球表现第二差的市场。但越南股市从6月上旬始，单月大涨33.3%，这使得截至7月16日，A股超过越南股市，勇夺全球最熊“桂冠”。
　　“一度被视为无可救药的越南股市都能枯木逢春，无疑让管理层感到了空前的压力，上上下下都在全力维稳的A股市场为何找不到医治良方？”
　　这位官员透露，巨大的压力正在迫使证券监管部门开始高调。
　　在他看来，新华社7月25日发出第五篇维护市场稳定的文章、《人民日报》发文强调“过热风险部分释放”、证监会主动解答股民关心的问题，7月24日全国人大财经委抛出一揽子政策建议“防下滑”、上证报发表文章《多管齐下恢复信心共迎A股转机》以及证监会限制基金经理出国及乱发言论等，都意味着监管部门在把握舆论导向，以为今后推出更多实质性救市措施打下心理基础。
　　“现阶段维稳的目的是先让大市信心稳定，让往后救市的措施成效能够更大。”
　　这位官员的判断得到中国社科院金融研究所结构金融研究室副主任袁增霆的认同。袁增霆认为，现阶段管理层的首要工作是稳住大市信心，一旦成功在A股市场上建立积极态度，将会推出具体的救市措施。
　　外汇局这位官员同时向记者强调，从他了解的情况看，下半年管理层重心依然主要在“维稳”二字上，为了构建更良好的市场环境，对上市公司、券商、基金等机构的监管将进一步加紧。
　　记者注意到，有关监管动作近期已非常频繁。北京一家上市公司的管理层向记者透露，近期证监会对上市公司的企业管制例行调查确实加密，甚至会定期派官员到他们公司开会，展开例行的调研。

　　救市“期票”仍未实质兑现
　　不过，多位接受记者采访的证券分析人士都强调，对大多数期盼实质救市措施的A股投资者而言，监管层的系列“维稳”招数，仅可算是中性举动。
　　在他们看来，即便是证监会7月21日宣布“大小非”减持将在中登公司网站上定期披露，也丝毫没有预期的利好味道，反而反映了久未兑现的救市“期票”再次落空。
　　信达证券一位分析师告诉记者，“大小非”减持定期披露有助于进一步增加信息披露透明度和及时性，有利于投资者把握操作节奏，“但这则消息对于限制大小非操作并无实质作用”。
　　“中登公司最近首次在月报中公开披露了‘大小非’解禁的相关信息，大小非6月份日均套现不到交易量的1%。这意味着，相关政策实质意义不大。”
　　上海一家券商的分析员也向记者直言：“维稳的多项措施中，均没有预期中的利好，再次令投资者失望。”
　　这位分析员强调，光有新华社的言论难以对股市形成支持，尚须实质性救市措施。而授意媒体“维稳救市”显然是管理层暂时的应对策略，此举的背后其实暴露出个别监管部门“权力小、义务大”、看不懂大市走势、面对当前股市的严峻应对措施不够果断等不足。
　　在他看来，从市场盘面看，A股从6月中旬至今实现了较长时间的基本稳定，更重要的是因为市场本身已经有了稳定的内在要求。
　　“两市最大达58%的跌幅、市盈率和股价平均水平的持续回落，使市场有了投机的空间。而奥运会的临近更刺激了奥运概念股的活跃，形成了一定的赚钱效应。”

　　最惨烈下跌已告一段落
　　面对股市近期的连续放量反弹，浦银安盛基金向记者指出，目前市场最惨烈的下跌已告一段落，反弹动力已经迅速积聚，但是值得注意的是，市场底部不等于个股的底部，未来大部分没有实际业绩支撑、估值仍然很高的股票在小非解禁的压力下仍将会继续漫长的价值回归之路。
　　华安基金有关人士也向记者强调，美国证券市场近50年的历史表明，15-20倍的全市场平均市盈率水平，将产生出10%的复合收益率的长期投资机会，这意味着，当前A股市场的长期投资机会已经出现。
　　“当然，在收获之前我们可能还要再忍受一段时间的低估值运行。”
　　这位人士指出，导致市场可能会持续一段时间低估值的主要因素包括高通胀、高成本的情况下降低企业盈利增速，产业资本改变传统的博弈格局，历史经验需要重新检验等，但这并不妨碍寻找阶段性、局部性机会，“弱市中才有黄金和钻石”。
　　他强调，A股大约每隔3到4年为一个盈利增长周期，在物价上涨带来的成本压力、财务费用压力以及投资收益下降压力下，2008、2009年增速持续回落的概率较大，2010到2011年则可能进入新一轮上升期。
　　浦银安盛基金预计下半年的股市环境将会强于上半年，投资者对行情不宜期望太高，更不宜过度悲观。
　　在国泰基金看来，决定下半年市场趋势的最主要因素是上市公司盈利水平、A股市场整体估值和资金供求等，此外，货币政策走势、大小非解禁和再融资、是否有利好政策的出台和后奥运经济和政策等，也将在很大程度上直接影响股市表现。

]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020086310455303 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020086310455303 Thu, 31 Jul 2008 12:45:05 +0800 2008-07-31T12:45:05+08:00 <![CDATA[功率半导体器件市场正经历转折]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862224620550

　　受到市场需求减缓以及库存调整等问题的影响，2007年，中国功率器件市场增长率较2006年出现较大幅度的下降，市场销售额为762.3亿元，比2006年增长了13.3%。
　　在中国功率器件市场中，电源|稳压器管理IC仍旧占据市场首要位置，MOSFET位于第二位，大功率晶体管位于第三位，此三大产品销售额占到整体市场的80%以上。IGBT销售额虽然不大，但随着其在工业控制、消费电子领域中应用的不断增多，其市场销售额保持着较快的增长，是中国功率器件市场中的新兴产品。
　　从应用领域上看，消费电子领域销售额位列第一位，工业控制居于第二，计算机领域销售额位于第三位。这三大领域销售额占整体市场的68.9%，是功率器件的重要应用市场。同时，凭借笔记本电脑在2007年产量的快速增长，计算机领域对于功率器件的需求额增长率位于各领域之首。

　　MOSFET成为市场发展亮点
　　2007年，中国市场上对于电源管理IC的需求有所放缓。这主要是受到下游整机产量以及库存调整的影响。而随着中国厂商不断进入LDO、DC/DC等产品市场，低端电源管理IC产品价格出现一定程度的下滑。在市场需求量增速放缓以及产品价格下滑的双重影响下，2007年中国电源管理IC市场销售额增长14.8%，比2006年23.2%的增长率有较大幅度的下滑。但即使2007年中国电源管理IC市场增长有所放缓，中国电源管理IC市场的增长率依旧高于全球3.8%的水平。
　　在功率分立器件中，相较于大功率晶体管、达林顿管以及晶闸管的低增长率，MOSFET和IGBT依旧保持了较快的发展。其中MOSFET已经广泛应用在主板、Ballast、NB、计算机类电源适配器、LCD TV等产品中，凭借着较快的市场增长率以及广阔的市场发展空间，MOSFET成为中国分立功率器件市场发展亮点。
　　2007年，中国笔记本电脑产量增长率超过40%，LCD TV产量增长率也超过了70%，快速增长的整机产量带动了中国MOSFET的市场需求，但由于整体整机产量增长趋于平稳，MOSFET市场需求量增长率较2006年有所下降。2007年中国MOSFET市场需求量达到171.2亿个，市场需求额为220.5亿元。
　　凭借着在消费类电源适配器、Ballast等产品中的庞大用量，消费电子领域对于MOSFET产品的需求量位列各领域之首，而MOSFET在计算机主板、NB、计算机类适配器、LCD显示器等产品中的广泛使用则使得计算机领域仅次于消费电子位于市场需求量的第二位。网络通信、工业控制、汽车电子以及电力设备领域对于MOSFET的需求量位于第三至六位。由于主板应用中主要使用低压大电流MOSFET产品，其产品单价比较高。而相对于计算机产品应用，消费电子领域中低压小电流产品所占比重比较大，其产品价格相对较低。受此影响，计算机领域MOSFET需求额超过消费电子领域位于第一位，消费电子领域位于其后，而工业控制领域需求额则位于第三位。

　　本土生产企业竞争力有待提升
　　在中国功率器件市场中，欧美厂商占有比较大的优势地位，2007年排名前10位的功率器件生产企业中，欧美厂商占据九席。在前10位的厂商中，TI和NS主要专注于电源管理IC产品的生产，而Vishay则在MOSFET细分产品市场中拥有较强的市场竞争力。Fairchild、ST、On Semiconductor等企业产品线涵盖广泛，产品包括功率分立器件、电源管理IC。目前来看，这些企业产品质量好，技术实力强，在功率器件市场中处于领先地位。
　　近年来，中国台湾企业逐步导入电源管理IC和功率器件产品的生产，这些企业凭借着较低的产品价格在中低端市场得到了比较快速的发展。立锜、富鼎先进、茂达、安茂、致新、沛亨、崇贸是中国台湾地区具有代表性的厂商。
　　在本土企业中，近年来出现了一批从事电源管理IC生产的企业，但这些企业多以设计企业为主，产品主要集中在LDO、DC－DC。对于MOSFET、IGBT等高端功率分立器件产品，现阶段国内还缺乏有实力的IDM企业。但随着Fairchild等功率器件生产企业把一部分MOSFET的代工生产放到国内来做，国内MOSFET代工服务取得了一定的发展。目前，无锡华润上华、吉林麦吉柯、上海先进、华虹NEC都在进行MOSFET产品的代工服务。在这些企业中华虹NEC和先进半导体主要是用8寸线进行MOSFET产能代工服务，华润上华则采用6寸线进行MOSFET的代工服务，吉林麦吉柯则采用5寸线进行MOSFET产品代工服务。而未来几年，吉林华微、天津中环也将进入MOSFET市场。
　　综上所述，欧美日企业在中国功率器件市场上凭借着出色的产品质量处于领先地位，中国台湾企业则凭借着良好的产品性价比在市场中得到了较快的发展，而本土企业在中国功率器件市场上的竞争力还很弱，企业实力有待提升。

　　MOSFET产品发展趋势
　　随着消费电子、计算机等领域的快速发展，对于功率器件产品的需求也呈现快速增长的趋势。而产品的小型化也使得高可靠性、节能、高性能、小尺寸、符合RoHs指令成为功率器件未来的发展趋势。封装工艺的提升则是提高MOSFET性能以及稳定性的有效途径。随着市场上对更小巧轻薄、更快速、散热更好及性能更可靠的便携式应用MOSFET器件的需求的快速增加，全球主要MOSFET生产企业IR、On Semiconductor、Infineon等都在不断通过提升封装工艺来改善器件散热水平。
　　MOSFET可大致分成Planar和Trench两大类技术。对于低压MOSFET产品，Trench MOSFET技术已被市场所接受，并将成为市场的发展趋势。在高压MOSFET市场上，Planar技术仍具有一定的发展潜力。未来，含有高端工艺的平面技术将会是高压MOSFET的发展趋势之一。

]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862224620550 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862224620550 Tue, 22 Jul 2008 14:46:20 +0800 2008-07-22T14:46:20+08:00 <![CDATA[预计08年全球半导体生产设备销售收入将下降20%]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862224442294

　　据市场研究公司SEMI(国际半导体设备与材料协会)总裁兼首席执行官Stanley T Myers称，SEMI预测2008年全球半导体生产设备销售收入为341.2亿美元，比2007年下降大约20%。

　　虽然这是在2007年下降6%之后的进一步下降，但是，SEMI认为全球半导体生产设备行业将开始反弹，在2009年的增长率将达到13%，在2010年的增长率将达到6%。

　　Myers在声明中称，由于产品价格下降，内存行业减少设备开支，我们在2007年下半年开始看到半导体生产设备开支的下降。但是，我们预计这个行业在2009年将开始复苏并且出现两位数的增长。

　　SEMI预测称，晶圆加工设备2008年的销售收入预计是254亿美元，比2007年减少21%。组装和封装市场今年的销售收入预计是244亿美元，比2007年减少14%。半导体测试设备市场今年的销售收入为40.4亿美元，比2007年减少20%。

　　从各个地区看，SEMI预测除了中国之外其它地区预计都是负增长。中国的半导体生产设备销售预计将比2007年增长1%。中国的新设备市场在2008年将超过欧洲和世界其它地区市场。

]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862224442294 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862224442294 Tue, 22 Jul 2008 14:44:42 +0800 2008-07-22T14:44:42+08:00 <![CDATA[水立方LED变幻灯光助阵奥运]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/35736102008622243538 　　晶莹剔透的蓝色，形状各异的"气泡”，是奥运场馆水立方给人们的最深印象。奥运期间，水立方将在夜间展示另一种美丽，它的外墙气泡会不断地变幻出不同色彩，并展现出飞龙、游鱼等各种图案，而这些景观效果都来自上海研发的LED景观灯。据悉，有近50万颗LED灯安装在水立方中。上海市科委有关负责人表示，这表明上海市在LED灯光控制技术上具备了世界领先水平。
　　LED灯的中文名字叫"半导体照明”，是不需要钨丝和灯管的颗粒状发光器件。相比白炽灯和荧光灯，LED灯节能，寿命超长，没有污染，还能实现智能化控制，展现出全光谱的绚丽色彩。
　　本届奥运会筹备期间，水立方的LED景观工程提出，每颗LED灯都是大功率灯，使整个水立方在夜间光彩夺目，要求能对数十万颗LED灯实现实时、远程控制，从而使水立方的景观效果千变万化。技术人员说，由于水立方"气泡”形状、大小都不同，在灯的安置方面，必须为每个"气泡”量身定做。经过反复设计，他们决定给每个"气泡”只安装两排灯，这样节省了成本。安装阶段，工程队请来了专业攀岩人员，在钢架外侧、气泡透明膜的内侧装上灯具。最终，有37000套LED专用投光灯"躲”到水立方内，从外部透过透明薄膜看不到任何灯具。
　　由于这些灯都通过通讯线与控制中心相连，工作人员能远程控制，可以指挥它们按不同主题"跳舞”。据透露，奥运期间夜里，水立方景观灯将演绎"水之激情”、"水之礼花”等各种主题的图案，展示"WELcome”、"中国加油”等字样，用流动的灯光表现"瑶池的水”、"香格里拉的水”。
]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/35736102008622243538 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/35736102008622243538 Tue, 22 Jul 2008 14:43:05 +0800 2008-07-22T14:43:05+08:00 <![CDATA[中国电源管理芯片市场现状与趋势]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862224147510

　　近5年来市场增速首次跌至20%以下
　　几乎所有的电子产品都会涉及到电源|稳压器管理，而电源管理市场也直接受到电子整机产品产量的影响。近5年来，在下游电子产品整机产量高速增长的带动下，中国电源管理芯片市场保持了快速的增长，从2003到2007年，市场复合增长率达到25%，然而2007年市场增长率仅为15%，5年来首次跌至20%之下，在经历了多年的高速发展之后，其市场增长开始明显放缓，赛迪顾问认为，直接的原因就是下游整机产量的增长率相对前几年有所减缓，在中国市场上，随着国际电子产品制造业向中国转移趋势的减缓，多种电子产品的产量增长率都不同程度的出现下降，甚至部分产品产量有所下滑。产量的降低直接造成了对上游芯片需求量的下降。此外，库存因素和电源管理芯片价格下降因素也是影响中国电源管理芯片市场的主要因素

图1：2003－2007年中国电源管理芯片市场规模及增长

　　产品种类众多，发展趋势多样化
　　为了应对不同的需求，电源管理芯片产品种类众多，而且从各种产品的市场份额来看，市场结构显得比较分散，份额最大的LDO也只占据了20%的市场份额。其次是DC-DC、Driver和PMU，市场份额均不到15%，其它产品的份额都在10%以下。从市场发展来看，LDO虽然是中国电源管理芯片市场上份额最大的产品，但由于参与竞争厂商较多，价格持续下降，因此发展速度明显放缓；而由于手机等便携产品的大量需求，PMU和电池管理芯片成为2007年中国电源管理芯片市场上增长最快的两个产品。

图2：2007年中国电源管理芯片市场产品结构

　　随着电源管理芯片技术门槛的降低，越来越多的Fabless（芯片设计公司）开始涉及该领域，尤其是台湾和中国内地厂商，近年来发展快速，已经在中低端电源管理管理芯片领域取得较大成功，然而这也造成中低端电源管理芯片市场产品同质化严重，市场竞争激烈，产品价格持续下降。虽然在中高端产品方面国际领先厂商仍然有明显的优势，但是中低端领域的产品，新进入厂商已经开始影响到这些国际大厂，在很多中低端产品市场中，往往只能通过价格优势来争取客户。目前，由于价格的影响以及上游芯片生产材料价格的上涨，电源管理芯片产品的利润空间受到持续压缩。
　　从产品的发展来看，电源管理芯片产品的发展趋势表现为多样化，包括同时提供多个不同的供电电压趋势、数字电源管理趋势、产品设计周期缩短趋势、产品面积缩小趋势以及低成本趋势等等，然而最值得一提的仍然是集成化趋势，众所周之，集成化是半导体产品发展的一大趋势，电源管理芯片也不例外，其中，最为明显的例子就是PMU产品，已经在手机等多种产品中广泛应用，一个PMU可能集成了多个LDO和DC-DC等产品，能够实现多种电源管理管理，是集成化趋势最明显的例子。此外，随着各种芯片产品功能的集成度不断提高，很多芯片产品内部集成了电源管理功能，这样系统厂商就可以不必在外围搭配相应的电源管理芯片。然而，集成化并不能解决全部问题，一个PMU往往只能针对某类应用，甚至某个产品，从某个角度来说有些类似ASSP（专用标准产品），其扩展应用性不如分离解决方案，而且分离解决方案可以根据需求选择最适合的电源管理芯片，可以达到最高的能效，由于分离和集成各有优势，因此，集成化和分离的解决方案将会一直长期存在。

　　通信、网络和计算机仍然是主要应用领域
　　消费、网络通信和计算机一直是电源管理芯片市场最主要的应用领域，三大领域依然占据了中国电源管理芯片市场近80%的市场份额。从发展速度来看，计算机领域是2007年增长速度最慢的领域，整机产量的下降是直接原因，虽然笔记本电脑依然保持了高增长率，但是，其它产品增长率都有较大程度的放缓，有的产品产量甚至出现下滑。2007年市场最大的亮点在于汽车电子类电源管理芯片市场取得了超过40%的高增长率，虽然电源管理芯片市场2007年的发展有所减缓，但是在各种汽车电子整机产量快速增长的带动下，该领域的电源管理芯片市场持续了近年来的高增长率。然而还应该看到的是，用于汽车电子领域的电源管理芯片所占的份额较小，其高速增长无法带动电源管理芯片整体市场的增长。

图3：2007年中国电源管理芯片市场应用结构

　　从未来的应用趋势看，汽车电子领域将是未来发展最快的领域，但增长速度将会逐渐减缓，其它领域则会保持相对平稳的发展速度，而三大领域中网络通信领域将会随着各种网络应用的不断升级而保持相对较快的发展速度。
　　竞争格局未变，外资厂商仍是主流
　　目前中国电源管理芯片市场的品牌构成仍是国外厂商处于领先地位，市场排名前十的企业无一例外全部为外资企业，其中美国厂商优势明显。然而，电源管理芯片市场的品牌集中度在缓慢下降，2007年市场上排名前十位厂商所占的份额在2006年的基础上进一步下降，前十名所占的市场份额已经不足50%，说明市场竞争进一步加剧。而且，随着中国台湾和中国本土厂商在电源管理领域的进一步开拓，这种趋势未来还将继续，而且随着中低端电源管理产品竞争厂商的增加以及产品材料成本的不断增加，产品利润空间被不断压缩，这些国际领先厂商未来有可能会放弃部分低端的微利产品业务，电源管理芯片市场品牌集中度下降的趋势未来几年还将延续。

图4：2007年中国电源管理芯片市场品牌结构

　　虽然这些国际厂商在中低端产品方面受到了很大挑战，而且市场品牌集中度也在降低，但是为了应对挑战，2008年以来，国际领先的厂商也在积极调整，例如TI加大电源管理投入，收购爱尔兰电源设计公司，而且重组模拟业务，增加电源管理部门；Fairchild与Zilker Labs合作为通信和计算应用提供负载点数字电源；为了增强电源管理产品的应用实力，英飞凌收购Primarion等。目前来看，主流厂商在中高端电源管理领域仍然具有技术和市场优势，例如手机用的PMU，往往只能由几家大厂供应，中小厂商（主要是Fabless）很难有机会切入市场，由于这种技术和市场方面的优势将是长期的，因为未来几年电源管理市场的竞争格局将很难有所改变。
　　未来市场发展将继续减缓
　　在经历了多年的快速增长之后，中国电源管理芯片的市场基数已经越来越大，而且随着整机制造也向中国转移趋势的减缓，中国电源管理芯片市场很难出现前几年的高速增长态势。因此，2008年后中国电源管理芯片市场的发展速度将会逐渐减缓，而且随着中国市场占全球市场比重的增长，二者的变化趋势将基本保持一致。赛迪顾问预计中国市场的增长率在未来几年仍然将会高于全球市场的增长率，但二者增长率差距将逐渐缩小。到2012年，中国电源管理芯片市场将达到649.2亿元，未来5年，中国电源管理芯片市场复合增长率为16.3%，中国电源管理芯片市场发展将逐渐趋缓。

图5：2008－2012年中国电源管理芯片市场规模预测

数据来源：赛迪顾问

]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862224147510 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862224147510 Tue, 22 Jul 2008 14:41:47 +0800 2008-07-22T14:41:47+08:00 <![CDATA[2008下半年，IC产业有何看点？]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200862223622899

　　建立合资企业，减少资本支出，晶圆代工厂商产能利用率高涨，450毫米晶圆工厂，原油价格上涨，这些都是2008年上半年的突出现象。下半年平均销售价格是否会上涨？

　　回顾一下上半年IC产业的突出特点：
　　成立了几家合资企业，尤其是内存供应商之间的合资企业(如美光-南亚科技，英特尔-意法半导体)。上半年DRAM和闪存市场价格竞争十分残酷，迫使内存厂商为了生存而采取断然措施。
　　2008年资本支出预算减少(或者进一步减少)，IC Insights认为，这将导致2008年资本支出与销售额之比降至多年以来的最低水平。
　　产能利用率高涨，上半年平均达90%左右。上半年300毫米工厂产能利用率竟达96%。
　　第一季度许多IC供应商公布了意外良好的财报，几家公司公布的第二季度财报也很强劲。
　　三星、英特尔和台积电宣布，将联合开发450毫米晶圆，计划在2012年底以前开通试生产线。
　　在超移动平台方面的竞争中，英特尔推出了Atom处理器系列。英特尔在该领域中的主要对手是ARM和Nvidia。
　　原油价格升至每桶135美元以上。IC Insights预测2008年原油平均价格将是每桶126美元。

　　IC Insights对2008下半年有何预测？IC Insights正在关注的几个问题包括：
　　经济——2008年多数亚太经济体的经济增长速度将与2007年持平或者略有下降。
　　系统增长——手机和PC的季节性增长可能推动这两类产品的出货量在2008年下半年强劲增长。IC Insights预测2008年手机和PC出货量分别增长13%和11%。下半年数字电视出货量也将增长。
　　IC平均销售价格——在厂商削减资本支出和全球晶圆厂产能利用率处于高位的情况下，IC平均销售价格很可能开始上涨。
　　IC市场，出货量增长——虽然2008年迄今有些IC领域表现不错，但DRAM和闪存等其它领域仍然疲弱和不稳。IC Insights将在7月公布关于IC市场和单位出货量的最新预测。

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　　工业经济浙江样本：“拐点”隐现
　　工业大省浙江的工业经济在高速增长多年后，正隐约呈现“拐点”。
　　昨日，《第一财经日报》获得当地经贸部门一份工业经济分析报告显示，该省工业经济正“处于紧运行状态，企业负重前行”。当地经贸主管部门认为，“下半年，经济运行仍面临较大的不确定性，发展趋势严峻”。
　　数据显示，1～6月份，浙江规模以上企业工业增加值3836.7亿元，增长12.2%，增幅与去年同期相比回落5.5个百分点；1～5月，企业利润总额635.5亿元，增长14.1%，增幅同比回落17.8个百分点。
　　浙江省的状况或许在全国有一定的代表性。最近一段时间，上海、山东等全国各省市都已经或将要陆续公布上半年经济运行情况；本周四，国家统计局将公布上半年全国经济运行数据。从已经出台的一些数据来看，上半年的经济形势不容乐观。
　　据海关总署统计，6月份，全国实现贸易顺差213.5亿美元，比去年同期下降20.6%；外贸出口增长17%，自今年2月份之后再度跌至20%这一敏感临界点以下。国家发改委经济运行局数据显示，1～5月份，钢铁和十种有色金属产量增幅回落同比都在10%以上，建材行业的产量也呈增幅回落之势。

　　工业增长“新变化”
　　上述报告显示，浙江的工业增长格局正出现“值得注意的新变化”——在行业方面，基础工业、原材料工业和成本有效传导的行业表现较好的增长业绩；产能过剩、原材料价格难以传导的行业和创新不足的行业增势不佳，不少困难很大。
　　食品、造纸、医药、化工和橡胶是交出出色“半年报”的五大行业。其中，食品和造纸行业发挥价格普涨效应，利润增幅均超过50%，“实现多年少有的经营佳绩”。
　　医药行业从去年起走出连续三年的低迷状态，利润增幅之大超过近10年的鼎盛期。化工和橡胶行业市场需求旺盛，价格全面上涨，利润猛增五成。
　　与上述五大行业相比，轻纺行业特别是皮革、化纤、服装、印刷等则增势较弱、亏损较大。浙江省经贸委的数据显示，石油加工业由于原油和成品油价格大幅倒挂，1～5月由去年同期盈利28.9亿元骤变为净亏15.5亿元。此外，在市场竞争加剧、钢材价格飙涨的重压下，近年增长较快的装备制造业增长减缓；汽车整车的增速也不高。

　　两大隐忧
　　在上述报告中，当地经贸主管部门认为，当前工业经济的主要问题不在于增势回落，而在于透过增势回落“呈现工业经济发展的严峻信号和潜在风险”。
　　1～5月，浙江规模以上企业亏损的有1.07万家，亏损面达19.6%，浙江省经贸委认为，这“表明当前生产经营困难较重的企业特别是中小企业量大面广”、“目前企业遇到的困难之多和压力之大，是本轮经济增长周期以来最突出的”。
　　导致企业困难加重的原因有两个，其一是成本的全面上升——数据显示，目前浙江企业的能源、原材料、土地、运输、利率、汇率、工资和税负等十大成本已全面上扬，如1～5月，能源原材料购进价格上扬11.4%，比全国高0.8个百分点。
　　按规模以上企业推算，浙江省上半年扣除工业品出厂价提升后的能源原材料涨价减利因素高达500多亿元，劳动报酬新增103亿元(人均增加1350元)，财务费用新增65亿元(增幅达35.4%)。
　　其二是“外贸环境趋于严峻”。当地经贸主管部门分析，人民币升值，是企业最难预测和影响出口效益的最大因素，目前，浙江全省规模以上企业的主营业务利润率只有4.3%；九成出口企业对人民币升值的容忍度在5%以下。
　　此外，由于出口企业无序竞争、国际贸易摩擦较多等原因，浙江省经贸委认为，“许多出口企业面临的不是发展问题而是生存问题，今年将是出口企业的洗牌年”。

　　扶持建议
　　在对下半年工业经济进行展望时，当地经贸主管部门认为，该省工业经济运行“存在较大的不确定性，发展趋势较为严峻”、“今年全省工业增长回落之势已成，还难以判断何时为底”。
　　为了保持工业经济持续发展，当地经贸主管部门向省政府提出扶持企业的三大建议，包括：在大的政策方面，加强制定和落实中小企业扶持政策、出口生产企业扶持政策、企业重组扶持政策等。
　　在财税方面，研究制定一些实质性政策，如对发展前景较好、但目前经营较困难的企业，给予适当的税收减免或规费缓缴，调整省和地方财政分成比例。
　　在金融方面，当前重点保有市场有效益的企业，保企业流动资金，积极发展直接融资，引导发展地方小额贷款公司。
　　6月下旬，浙江省已下发《关于促进全省外贸稳定发展的意见》，在财政扶持、鼓励企业开展国际市场、出口退税进度等方面提出了14条意见。

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CCTV: 深圳断供潮一触即发/或影响楼市调控
2008-07-14 23:00:12　来源:《经济半小时》

　　房价缩水已成负资产，断供者认为此时不断待何时？深圳目前到底有多少购房者断供？我们现在还无法得到一个准确的数字，但可以肯定的是，断供者的人数正在不断增加。在房价泡沫破灭的今天，我们该做怎样的政策抉择？

图片01：原来每平方米单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元
但现在新开的三期楼盘售价只有6888元，跌幅超过了40%
同时6888的新房不仅送精装修，送全套家电，还有一系列的优惠。

　　深圳断供会否影响楼市调控？
　　深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款，我们就来认识深圳的一位李小姐。

　　房价缩水已成负资产，断供者认为此时不断待何时？
　　英郡年华是深圳市布吉的一个楼盘，李小姐今年初在这里通过按揭买了一套40多平米的一居，但是在交了三个月的月供后，李小姐决定断供——就是不再向银行交纳月供，这套房子她不要了。
　　深圳英郡年华楼盘断供业主李小姐：“太过分了，拼命地降价，现在布吉整个楼盘，英郡是很出名的，它降价降得很出名，你们应该知道，我不知道它这是在干吗。”
　　李小姐购买英郡年华的单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元，但是现在，这里新开的英郡年华三期售价只有6888元，跌幅超过了40%。
　　李小姐：“它的跌价太吓人了，今天是6888元，是不是再过一个月就是5888元，都有可能。”
　　不仅如此，李小姐他们买的是毛坯房，现在6888的新房不仅送精装修，还有一系列的优惠。
　　深圳英郡年华业主刘先生：“原来是12000元，现在是6888元，送装修，送全套家电，名牌家电，它做的广告就是说带个牙刷就可以入住，说非常超值，据说下一步还会送车，上次来的时候开发商就承诺，会在10套房子里面送一辆车。”
　　李小姐：“现在我那个房子估计也就是30万元都没人要了，太不负责任了，它每天都在跌价。”
　　李小姐说，这套房子已经是实实在在的负资产，因为这套房子30万都卖不到，但是他却欠了银行40多万元的贷款，如果他继续养这套房，还贷加利息一共要付给银行100万元左右。
　　李小姐：“我宁愿这套房子不要了，什么都不要了，大不了以后租房子，也只能是这样。”

　　据了解，英郡年华大部分去年和今年上半年购房的业主都和李小姐一样，卖掉房产还不够偿还贷款，处于负资产状况，李小姐是这个月刚刚断供，和他一起断供的还有两个人。
　　李小姐：“然后跟我一个楼层的是断了两个月了，还有一个断了3个月了。”
　　记者了解到，目前断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人，还有很多是炒楼客，张先生在深圳的一家知名房地产中介公司工作，他告诉记者，他们公司就有两位炒楼客，去年分别在南海玫瑰园、半岛城邦等楼盘购进了多套房产，目前这几套房产都已经断供。
　　“市场好的时候，行业里面的经理都会想拿一部钱去买房，市场好的时候无所谓，现在市场差完全没办法。”
　　风雨，深圳房地产经纪人，他的博客在深圳非常有影响力，根据他了解的情况，现在深圳的断供现象正在快速蔓延。
　　深圳房地产经纪人风雨：“闹着要断供的有泰华阳光海，有半岛城邦一些买高价房的二手业主，还有奥城，这些楼盘的业主他们在花3万多元购买的这些业主，在房价跌到2万元时候，他们有些人也选择了断供，像奥城，据我们掌握的一个不完全的数据现在就有20多套业主已经断供。”
　　断供这个词，很多人可能还是第一次听说，但说到美国的次贷危机，大家都知道，它的导火索就是大量贷款人还不了房贷，结果银行坏帐剧增，引起一场轩然大波，次贷危机让全世界谈虎色变，深圳现在越来越多的购房者断供，也让我们不得不担心，这会不会对银行带来冲击？再来看看银行的情况。
　　和李小姐一起断供的共有三个人，目前，银行正在对断供三个月的业主进行催缴。
　　李小姐：“他说就是每天打电话给他，然后就变成每天发信息，然后我说三个月了是不是要有起诉函给你了，他说反正寄就寄了，如果开庭的话他说他也不会去，反正就不管了。”
　　对断供后可能面临的法律问题，李小姐说他们也都考虑过，并且曾经咨询过律师。
　　李小姐：“其中的一个业主跟我讲过我就剩一个人了，没有钱了，就剩一个人，你要怎么样。”
　　记者：“那你呢？”
　　李小姐：“我可能也就是，本来自己名下也没什么钱，没有固定工作，也没有固定收入，大不了我回家嫁人了，把我逼得真的没有办法生存了，就这样子。”
　　李小姐认为，其实最大的输家还是他们这些买房者。
　　李小姐：“损失最大的就是我个人，开发商他是拿到钱了，银行也是拿到了我的首付，或者是拍卖我的房子，也会得到钱，损失最大的就是我，以后我名下不能有任何钱，然后还要规避一些风险，包括它一直催讨，或者一些在法律上，很麻烦，相当麻烦。”
　　深圳的各家银行对断供是什么样的态度，这是中国银行设在英郡年华的网点。

　　记者：“大家要断供了你们银行紧张吗？”
　　中国银行深圳分行工作人员：“总之断供对你们自己不好，你们这些问题你们自己看，对信用会有影响。”
　　记者：“但是你想想你们银行八九十万，上百万的款放出去了，收不回来的话，你不害怕吗？损失应该银行更大吧。”

　　中国银行深圳分行工作人员：“不会。”
　　记者：“当然我只损失了10来万元，你们损失上百万元？”
　　中国银行深圳分行工作人员：“我们还有发展商那里帮我们做保证房。”
　　银行和发展商之间有过什么样的担保？记者不得而知，但是记者了解到，其实银行的风险很大，因为很多银行在给业主办理贷款时，业主的首付都只有10%，也就是一成，而按照中国人民银行的规定，业主购房的首付从来就没有低于过20%。
　　“折后成交价是102万元，十天内支付楼价首付款之10%，就是一成，11万4千元。”
　　李小姐：“本来按国家规定是两成，销售当时也是为了卖房子帮我垫了一成，只付了6万元，其它两个业主断供的都是跟我一样的。”
　　记者了解到，在去年深圳楼市最热时，甚至有很多业主买房是零首付。
　　记者：“零首付你们以前那个银行做得比较多？”
　　深圳某房产中介工作人员：“哪家银行都有。”
　　零首付和首付只有一成的购房者因为成本较低，最有可能首先选择断供，目前深圳断供现象有多严重？对银行影响到底有多大？记者联系了深圳的多家银行，但是这几家银行都没有接收记者的采访。尹香武，深圳资深地产分析师，前不久，他刚刚参加了一个地产商和部分银行出席的会议，会上他获得了一个关于深圳断供的最新数据。
　　深圳香地咨询总经理尹香武：“中国银行的深圳分行提供了一个数据，它们个贷的烂帐率大概是0.5%，比去年上升了0.3个百分点，以前是0.2 现在是0.5。”
　　记者：“那是翻了一番还多？”
　　尹香武：“翻了一番还多。”
　　断供潮一触即发，观望者随时加入
　　从李小姐那里，我们可以发现，断供对购房者来说，意味着给银行的首付款和每个月的还款，全都打了水漂，更严重的是她的名字从此会打入银行的信用黑名单，以后再办信用卡、办贷款，都会是个麻烦，深圳目前到底有多少购房者断供？我们现在还无法得到一个准确的数字，但可以肯定的是，断供者的人数正在不断增加。
　　记者了解到，目前英郡年华更多的业主正在酝酿着更大规模的断供，他们希望能够再向销售商、开发商反映一下问题，希望开发商对以前购房的业主有一个交待。
　　“发展商已经6月7日答复你们了。”
　　“6月7日答复我们了，但是不满意。”
　　“这方面发展商已经答复了，所以你找我也没有用。”
　　在售楼出等了将近2个小时，也没有人出来和业主们对话，很多业主从售楼出出来后当即表示要断供，因为他们来了多次，都是这样的结果，没有人理睬。
　　“我断了，再去重新买一套都划得来。”
　　深圳英郡年华业主刘先生：“如果降价10万元，可能有些人为了这点信用可能不会断供，但是如果一个房子缩水了40万元，50万元，甚至，这个肯定会断。”
　　“而且你看这个趋势，以后很可能就一直降下去了。”
　　一位女士是深圳华强北一位做电子生意的老板，也是为数不多的没有表示要断供的业主之一。
　　深圳英郡年华业主周小姐：“我们是搞销售的，那我的客户就会很多资金注入到我的账上，我现在断供就会造成我的客户重新接受另外一个帐户，他可能会有一些担心，会不会认为这个老板已经易主了。”
　　周女士表示，如果不是基于这样的考虑，他会马上断供。
　　周小姐：“大家都希望把损失降到最低，谁也不愿意去断供，人到了一定时候没有办法了，我要损失50万元，还不如现在损失10万元上来，很多人都是这样的想法。”
　　在采访中，记者发现，深圳不少购房者选择断供，并不是付不起银行月供，而是因为房价下跌太厉害，即使断供赔了首付之后再买房，也比继续还贷划算，这种现象，前几年在汽车贷款市场出现过，只不过与十几万元的汽车贷款比，购房者损失更大，再来看看一位陈先生的遭遇。
　　陈先生是半岛城邦的一位业主，去年他花310万元买下了这里的一套房子，贷款是210万元，但是现在这套房子市场价已经降到了210万元左右，但是实际上现在如果要卖房，自己已经拿不到210万元，实际上也已经是负资产。
　　深圳半岛城邦业主陈先生：“过程当中你肯定还产生费用，而且现在210万元是市场上有可能成交的价格，问题是大家现在都在观望。”
　　记者：“实际上你要卖还要卖更便宜的价格？”
　　陈先生：“对。”
　　陈先生曾经在银行工作过，他采取的方法是陆续断供，这样银行就不会来收回拍卖他的房子。
　　陈先生：“现在这个价格跟市场这个价值还相对来讲比较接近，那么我完全不供的话，很可能我这房子就被银行拍掉了，我现在就在等哪一天继续跌，跌到一百五六十万元，我就彻底断掉了，让银行也来承受一部分损失，我现在断供，银行拍卖全部损失由我业主来承担。”
　　陈先生盼望着房价能稳住，并由此开始反弹，因为房价如果再下跌，他只能选择断供，而这也就意味着，自己首付的100万元只能是付之东流了。
　　陈先生：“如果我是做投资的那我无话可说，你做投资有赚有亏，但是作为我自住用户，我就觉得很冤，其实我觉得我是这个政策里面的一个牺牲品。”
　　深圳楼市在这轮下滑中处于怎样的状态？
　　去年此刻，深圳房价还是领涨全国的带头羊，今年此时，深圳房价却已经成了领跌全国的冠军，深圳六月份新建商品住宅均价每平方米11000元，比去年十月份的高峰已经下跌了36%，坐在房价过山车上，购房者的资产市值一路呼啸而下，那整个深圳楼市在这一轮下滑中，又处于什么状态？
　　前不久，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。
　　报告同时指出，原因“主要是新建商品住宅销售规模下降幅度较大。”除了新房市场，二手房市场也不景气，上半年深圳二手住宅交易面积161.89万平方米，同比减少68.48%，降幅比新建商品住宅还大。
　　在深圳蛇口区沿街的一些二手房门店记者看到，这些门店都是好几个小时没有一个顾客，从事中介业务的张先生告诉记者，这种现象已经持续有好几个月了。
　　记者：“像你们店一天还能做几单生意？”
　　“按月来算的话只能做租单了，卖单有一两单就差不多了。”
　　记者：“那以前一个月你们二手房能做多少套？”
　　“比较火的时候，或者说正常的时候，正常市场情况每间铺最少15套左右。”
　　记者：“一个月？”
　　“对，现在只有一套左右，一套两套，维持生意就做做租单。”
　　交易的清谈造成了二手房中介的严重亏损。
　　“成本每家门店在15万元左右，每个月营业额大概3、4万元，甚至会更少。”
　　记者：“那就是只要开张一个月就要亏十几万元。”
　　“差不多，可以这么说。”
　　记者：“你们在深圳有多少店铺？”
　　“目前来说应该有200多间。”
　　记者：“那一个月要亏2000万元左右？”
　　“有这种可能性。”
　　面对今年以来的楼市衰退，深圳市房地产研究中心提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议，但是立刻就遭到了一些人的反对，甚至在网上引起了一场争论。
　　深圳香地咨询总经理尹香武：“如果金融不放松还要下跌。”
　　记者：“还会有多大的下降幅度？”
　　尹香武：“这个下降幅度如果维持现有的条件，20%一点都不困难，指日可待，风险很明显，就是我们的断供潮会出现，我们的就业机会会大量流失，就是我不供了，我供楼还不如去买个新楼。”
　　尹香武分析，如果出现这样的局面，深圳将出现断供潮，在他看来，最可怕的还不是买房自住的业主，而是炒房客。
　　尹香武：“2005年到2007年之间平均我想深圳的投资客比例在35%左右，那么35%里头最起码有一半的投资客经验不足，比较冒进，那这一部分投资客三年加起来大概9万套左右，9万套可能出现断供潮。”
　　如果以每套房平均100万元，贷款70万元左右计算，这将是一笔非常巨大的数字。
　　尹香武：“如果现在房价再下降20%，断供630亿元，比较严重。”
　　记者：“这个银行会受得了吗？”
　　尹香武：“受不了，我们现在整体个贷额2000亿元，断供630亿元，30%。”
　　半小时观察：楼市调控不宜半途而废
　　从2005年开始，国务院就不断出台各种调控措施，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高，直至今天泡沫开始破灭。
　　前两年房价疯涨，我们有许多教训；然而更重要的是，在房价泡沫破灭的今天，我们该做怎样的政策抉择？中国的房地产行业是不是已经危险得到了必须要“救市”的地步？我们的房地产调控政策是不是真的需要放松？
　　我们注意到，美国的次贷危机是全国范围的普遍现象，而目前中国房地产市场的断供只是极个别城市出现的极端案例。目前房价下跌最为严重的珠三角，只有深圳和东莞出现了三分之一的跌幅，全国其他城市的房价下跌并不算严重，负资产的情况还极为罕见。此外，在自住型的购房者中，绝大多数人并没有因为房价下跌而受到大的影响，对于那些投资型的购房者来说，目前的下跌幅度也不足以使其生计出现困难。其实受影响最大的是那些前几年一直在赚取高额利润的开发商。但我们看到，受国际国内经济形势的影响，国内许多行业都出现严峻的局面，纺织、皮革、钢铁等等，它们遇到的困难并不比房地产更少，在这样的环境中，一批竞争力差的企业被淘汰，而另一批竞争力强的企业在发展壮大。我们认为，房地产行业没有任何特殊性，它同样需要这样的洗牌。
　　一些房地产开发商声称房地产衰退会连累金融系统，我们注意到断供只是少数现象，据深圳银行业的人士表示目前的断供行为并不足以对金融系统带来大的冲击。而其中多数断供者是因为他们只付出了极低的首付比例，有的甚至是零首付，显然银行也应该为自己的违规放贷承担风险。
　　农民都知道，冬天如果不冷，害虫就冻不死，第二年的收成就不会好，同样，楼市的正常调整如果不能完成，半途而废，中国的房地行业就很难走上健康发展的轨道。
　　主编：张凯华记者：孟庆海摄像：樊建恩 (本文来源：经济半小时)

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　　楼市一落千丈的深圳率先开始呼吁“救市”！昨天，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年很有可能退回十年前。面对今年以来的楼市衰退，深圳市房地产研究中心提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议。

　　销量缩水一半
　　从统计数据上来看，深圳今年的楼市滑坡的确让人感觉“触目惊心”。
　　今年深圳楼市在经历了年初的淡季后，3月后销售量有所回升，5月的销售量达到上半年高点，但6月又出现回落，各月销售量保持低位水平，市场交易持续低迷。最新的统计则显示：上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。
　　另外，空置量也从侧面反映出楼市销售不畅的问题。上半年深圳商品房空置面积164.73万平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增加高达84.5%。
　　“按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。”深圳市房地产研究中心分析师王锋指出，“主要是新建商品住宅销售规模下降幅度较大。”
　　除了新房市场，二手房市场也不景气。上半年深圳二手住宅交易面积161.89万平方米，同比减少68.48%，降幅比新建商品住宅还大。二手住宅与新建商品住宅的交易面积比例则由去年的1.86：1降至目前的1.05：1。

　　房价仍处于调整中
　　在最受关注的房价方面，深圳的新建商品住宅销售均价早在今年4月便跌回一年前的水平，并且在3-5月连续出现环比下降。虽然有市场研究机构的统计称6月深圳房价环比上涨了三成、回到近14000元/平方米的高位，但深圳市房地产研究中心的分析却指出，6月房价的回升主要是受低密度住宅入市拉动的影响，除去这部分的拉动作用，6月房价仅为11159元/平方米，基本与5月持平。
　　王锋还介绍，按深圳房地产信息系统的统计口径，上半年深圳全市商品住宅销售均价为12789.26元/平方米，同比涨幅4.04%，“从上半年各月价格变动情况来看，房价仍处于调整中。”
　　基于观望气氛浓厚、房价持续下降，深圳的房地产投资局面也有所调整。上半年深圳完成房地产开发投资194.68亿元，同比减少0.83%；其中，完成商品住宅投资142.84亿元，同比增加4.34%。商品房新开工面积462.91万平方米，同比增加7.01%；其中，住宅新开工面积303.89万平方米，同比减少7.76%。

　　报告提出“救市”建议
　　“保持房地产市场长期健康、持续、稳定发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而促进房地产市场稳定发展、避免房价大起大落……应对房地产市场调控政策做适当的调整。”报告认为，去年以来的房价调整是对前两年市场过热发展的修正，其目的是使市场向理性轨道回归，但基于眼下深圳楼市的持续衰退，报告开始建议“救市”。
　　其中最引人注意的是，报告中建议“减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收”，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。
　　此外，报告也建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费；针对房地产方面主要是对首次购房者和90平房米以下购房者予以扶持，“应给予进一步优惠的贷款政策”以激发潜在市场需求，以及“给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模”。
　　报告还建议地方政府重视土地供应效率以扩大供应。“深圳土地资源相当紧缺，新增建设用地较少，但是未来住房需求还在增长，因此要因地制宜地采取一些办法：一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；三是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。”

　　350万平方米
　　深圳市房地产研究中心分析师王锋指出，按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。

]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200861133852132 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/3573610200861133852132 Fri, 11 Jul 2008 15:38:52 +0800 2008-07-11T15:38:52+08:00 <![CDATA[房地产业10年来首次量价齐降]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020086113323061

　　内容提要：上半年，北京普通商品房的销售一片惨淡。今天，北京市地税局就公布，上半年北京房地产行业税收增幅回落，营业税更出现了下降。
　　其实现在很多购房者对小产权房也是敬而远之，今年上半年，北京小产权房销售停滞，约五成分销商退市。除了小产权房，上半年，北京普通商品房的销售也是一片惨淡。今天(9日)北京市地税局就公布，上半年北京房地产行业税收增幅回落，营业税更出现了下降。
　　北京市地方税务局计会处处长金燕齐说：“一至六月份(房地产业税收)是172.1亿元，同期增加了22亿元，增长14.7%，低于整体的税收增幅。014820增幅是逐步回落，在二季度的时候，014900营业税比去年同期已经下降了5.4%。”
　　在北京市去年的税收总额中，房地产行业的税收收入占到了23%，而今年上半年仅占到了20%，下跌了3个百分点。房地产税
　　收的减少，主要还是由于成交量和房价双双下挫。统计显示，北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房价也出现了松动，深圳今年前5个月，住宅均价基本呈节节下挫态势，每平方米由15080.25元下跌到11014.14元，调整幅度接近30%，基本回落到2007年初的水平。上海今年上半年虽然房价平均月涨幅为1.21%，但是仍然比去年下半年月增速下降超过5%。今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况。
　　中国房地产研究学会副会长顾云昌说：“影响房价还是整个的宏观经济形势，我们中国下半年的宏观经济有很多的不确定性，比如说从紧的货币政策实施的如何，利率的杠杆如何使用。010706现在看来，主要还是防止(房价)大落。”

　　2008年1至5月北京房地产均价环比
　　5月上涨0.4%
　　4月上涨0.2%
　　3月上涨1.0%
　　2月上涨0.5%
　　1月上涨0.7%
　　楼市降温北京楼面地价下跌楼市惨淡延续

　　房子不好卖，地产商买地皮的热情就不高，地皮当然也就卖不出好价钱。今年上半年，北京市成交楼面地价均价，就比去年同期下降了7%。
　　北京市房地产交易网数据显示，今年上半年，北京市房屋签约量比去年同期下降了24404套，下降幅度高达38%。而一向被视为北京楼市重要节点的5月份，同比成交量也下降30%左右。值得注意的是，北京土地整理储备中心网站的数据显示，今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期下降7%，这也是2005年以来楼面地价的首次下跌。
　　北京师范大学房地产研究中心董藩说：“是房价拉升了地价，而不是地价推升了房价，除了地价之外，在房子的成本当中，很大一块是房子的建(筑)安(全)成本，和管理费用，我们看到，建安成本和管理费用都在大幅度上升，所以，虽然地价有了一定程度的下跌，但不意味着未来的房价一定会下跌。”
　　　　但也有专家认为，目前的局面正处于楼市有价无市的滞涨初期，交易量萎缩再加上购房者持币观望与开发商融资困难，楼市的惨淡局面至少持续到年底，甚至会延续到明年。

　　三部委发布2008年廉租住房工作计划
　　今天(9日)，住房和城乡建设部、发改委和财政部还联合发布了《2008年廉租住房工作计划》，到今年底，全国廉租住房保障户数累计将达到350万户。
　　计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。今年，全国将新增廉租住房保障户数250万户，其中实物配租户数40万户，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。
　　计划还要求，各地要多渠道加大廉租住房筹集力度，重点落实在经济适用住房、普通商品住房项目中配建廉租住房的政策，推进棚户区和危旧房改造，并积极挖掘存量住房房源，加强廉租住房分配管理。 (来源：CCTV )

]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020086113323061 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020086113323061 Fri, 11 Jul 2008 15:32:30 +0800 2008-07-11T15:32:30+08:00 <![CDATA[深圳亿万富豪炒房炒成农民工]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/35736102008669142750

　　第一次和李金东见面，是在深圳市罗湖区人民南路的一家面馆里。本来想请他吃饭的，但他过惯了给别人买单的生活，更不愿意女孩子请他。
　　“如果是以前，我一定请你去咖啡厅喝咖啡。”李金东对记者说这句话的时候，一脸的疲惫。眯着的眼睛看起来似乎睡眠不足，蜡黄的脸上透着些许疲惫，灰白色衬衣和有些皱褶的裤子，俨然像个民工。就在不久前，他还是一个有着亿万资产的炒房客。
　　2006年到2007年6月，在深圳房价节节攀升的汹涌浪潮中，他们在房子来回倒卖中与房价一起疯狂，成为房价上涨的幕后主力推手之一。而今，浪潮退去，从去年10月份以来，深圳房价整体下跌超过30%，多数炒房客也成为裸泳者。
　　李金东就是其中一个被深套而猝死的典型，如今他成了住每月300元农民房的清贫一族。

　　零首付诱惑
　　2003年初，机械制图师李金东有了40万的积蓄。这时候他注意到深圳买房子都是零首付，不用花钱就可住新房，而且月供比租金还低。
　　“想买多少套都行，银行怕的是你不贷，因为深圳人就是想着创业，很少有人关注楼市。”李金东记得那时深圳关内的房价只有5000元到6000元一平方米，好的地段也不过8000元。
　　利用手里的闲钱，李金东2003年开始进入了楼市，抱着尝试的心态只买了两套，一套自住，一套出租。
　　买房赚租金初尝甜头，但李金东投资重心还是在实业领域，2004年初，李金东与他的4个同学合伙开了一家五金制品厂，他们发现租金和买房月供差不多，于是几个人一次性就买了十几套，用做写字楼、宿舍和仓库。
　　当然，这十多套房子仍然全是零首付贷款。李金东美滋滋地告诉记者：“银行求着你贷，贷了请你吃饭。”为了招徕个贷业务，一些银行甚至将价值50万的房子评估到60万-70万。
　　就在李金东他们埋头做实业的时候，全国房价上涨之风蔓延开来，先是上海、北京，到2004年底，深圳房价也开始异动。
　　2005年初，炒作之风开始盛行，先是开发商提价，紧跟着房产中介也活跃起来，为了找到更多的客户，中介们花钱从开发商售楼处买来业主资料，100元一份，然后一个个地给业主打电话，愿者上钩，业内戏称为“海选”。
　　“这些中介天天给我们打电话，说房子又涨了多少，一转手立马可以赚好多，于是我们这才开始关注。”李金东发现，一两年前买的房子转手少则赚几万，多则赚十几万，这钱比做实业好赚多了，不累而且还赚钱快。于是他们就把那些办厂的写字楼、宿舍全卖了，赚了近200万，而做实业一年也赚不到50万。
　　中介的推波助澜，和充足的贷款资金，越来越多的李金东们开始涌现出来，而李金东则成了一个全职的炒房客。

　　赌徒式疯狂
　　到2005年中期，为了打击炒作之风，深圳市国土局出台了对二手房征收营业税的新政，即在5年内出售的需征收5%的营业税。这一调控信号吓退了一些人，李金东则认为这是买房的好时机，他作出大胆买进的决定。
　　“如果不调控，就不会有机会。”5个人拿出全部的自有资金约三四百万，买了近100套，到2005年底抛出去，差不多赚了一倍。
　　除了月供要用现金保证，李金东说那时贷款还和以前一样容易，1万块就可以买一套房。
　　2006年5月，新一轮房地产调控开始，但这次他们几个合伙人因意见不一而分道扬镳。因为有充足的现金，李金东留着20套房子没动，在收取租金中耐心等待。
　　因为调控连续3个月房价微弱下降，这时候李金东一位手里有20多套房子的朋友已付不起月供，他便以协议价格全盘吃下。按照协议，这些房产证的名字不变，李金东只是替他还银行贷款，但只要房价上涨，李金东每个月就得付给这位朋友一些好处费。
　　2006年9月，手里握有50多套房子的李金东登上了炒房生涯的巅峰。以协议价购进的这些房，让李金东赚了不少银两。李金东过上了贵族般的风光生活，手上随时都有上百万的现金可潇洒，每天去哪都有人开车接送，吃饭是天天进馆子过小年。
　　房价的节节攀升也让李金东完全变成了一个赌徒，他完全忘记了风险与知足。
　　2007年5月，因为担心调控，李金东出手卖了20多套，只剩下30套，但6月份没有调控出台。当时深圳正在炒作西部通道，李金东又大举买进，在南山区买了七八套，还有宝安区的宝中、西乡、龙华都有，加上之前买的，共有60多套。
　　2006年6月，李金东在宝安区龙华金地梅龙镇买下了一套103平方米的房子，买入价是7100元/平方米，从银行贷款56万，月供3000多。到2007年4月，这套房已经涨到110万，李金东没有出手，其实最初李金东的心理价位也就在100万左右，但因为贪心不足，把价位提高到了150万，6月份有人出130万李金东还是死守着没卖。到10月还有人出120万，李金东就是舍不得卖。
　　2007年8月份开始，伴随着银根紧缩等全面调控，深圳楼市成交量迅速萎缩，房价也开始走低。
　　到了2007年底，开始有一些人撑不住，供不起楼了。李金东以为降到了底，于是2007年12月和2008年1月又接手了近20套。

　　69套房归零
　　没想到这一次抄底抄到半山腰。此后深圳房价一路下行，目前整体降幅已超过30%。
　　而李金东手中的楼盘连续降价都卖不出去。其中位于南山蛇口半岛城邦楼盘就有一套典型的亏损楼，这套121平方米的房子，是2007年12月用310万买进的，李金东花了2000块好处费借用别人的身份证从银行贷款236万，从2008年4月份过户后开始还贷，每月贷款近2万元。李金东以为5月以后应该能卖到360万至400万，但放盘后一路从320万连续降到300万、280万都无人问津，最后降至250万也卖不出去。
　　面对各大银行每个月30多万的还贷压力，李金东想尽了各种挽救的办法。房子出租吧，租金远远抵不上月供。
　　李金东也学过一些炒房朋友，拿信用卡套现融资来还贷，他说一张信用卡最多可贷到10万，很多炒家手上大都有十多张信用卡。就在记者和李金东聊天的时候，他收到了一条中国银行发来的短信，通知他的信用卡上已欠3872元，7月10日为还款日期。但巨额的月供，信用卡还贷难以支撑太久。
　　一些炒家用左手倒右手的方式在自救，就是将房子卖给亲戚或朋友，再出点钱贿赂一下中介和银行，一套100万的房子最后可能评估成200万，炒家再拿着这200万去还其他房子的贷款，又可以撑一段时间，但李金东担心这种左手倒右手的方式会越走越远踏上不归路。
　　昔日和李金东一起看房炒房的炒房团朋友，都在自扫门前雪想着自救，即使手里有充足的资金，也不会拿出来给李金东，因为谁也预料不到这场持久战还要打多久。
　　今年1月以后，李金东的炒房团朋友一直都劝他撑着，房价很快到底不用怕，而后来都劝他把房子协议卖掉，按市场价计算李金东那一个多亿的房子，全卖了要亏去5000万，但他们给他算的账似乎让李金东更没有信心：假如他的资产是两个亿，一个月跌20%，那就是跌4000万，加上银行利息和交易成本，一个亿一个月就可能亏3000万。
　　万般无奈之下，李金东只好把他的69套房子全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。
　　“以前的那个李金东已经死了，我现在只是一个民工，一个住农民房的民工，一个卖音响的民工。”李金东连说了几个民工来唤醒自己。(应采访对象要求，文中李金东为化名。)

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东莞企业倒闭潮真相：
20%受访港商计划关闭工厂
《瞭望东方周刊》记者王开　广东东莞报道

　　“企业倒闭潮”真相要走也是一百家一起走
　　“2007年底，虎门一个镇就走了200家企业。今年比去年更严重!”东莞市虎门镇政府宣传科教办公室主任李世贤说。
　　2008年一季度，虎门镇企业倒闭现象比2007年底有过之而无不及，虎门外来劳工大批撤离，劳动仲裁一起接一起。镇村两级一季度外来工遣散费就花了2000多万元。
　　“不走的厂子也成了空壳，平常一千多号人的工厂现在只剩下十几个人。可以说，加工业正在离开虎门。”李世贤对此无比忧心。东莞市虎门镇以服装产业而知名于天下，有外资企业1400多家。

　　倒闭的骨牌效应
　　走在东莞凤岗镇工业区附近的街上，许多随着工厂和民工的离去而失去了消费者的店铺，早已开始一批批地倒闭。随处可见紧闭的铁闸门上方挂着招租的广告牌。“老板走了，工厂倒了，人都空了。”一家餐馆的老板说。虽是就餐时间，他的餐馆里面却没有一个客人。

　　企业倒闭的阴影笼罩着东莞。
　　实际上，2008年以来，工厂的倒闭和迁移几呈加速趋势。伴随着这一过程的，是此起彼伏的“裁员浪潮”。
　　香港中华厂商联合会近日进行的一项调查也显示，珠三角20%的受访港商计划关闭工厂或放弃生产业务，据此可推算出珠三角有数以千计的港资企业将会倒闭。
　　瑞士信贷首席经济学家陶冬认为，未来三年内广东地区或许将有三分之一的出口型企业面临关闭的命运。
　　东莞更多的企业都在紧锣密鼓地考察调研，准备着下一步的打算。内地、越南、马来……都在他们的考察范围之内。商人无国界，加工制造业的特征就是“水往低处流”。
　　“搬家很麻烦，但没有饭吃，就只能走了。”东莞市台商协会东城分会前会长叶久十考察了不少地方，但还没有哪个地方能让他满意。邻近的越南只有8600多万人口，开发几年之后就会饱和。内陆省份的人口结构也令人担忧，再加上运输成本的增加，“不少地方连国际机场都没有”，这让内地不少地方的招商成功率难站高位。
　　据台商蔡炎龙介绍，目前广东北部、江西南部、湖南南部、广西等地，都在离东莞车程五六小时之内，这是台商考察后的迁移首选地区。目前已有部分厂家搬迁到这些地方进行生产加工。
　　打算归打算，但没有谁愿意走。台商子弟学校关于“对珠三角投资环境的改变，到底留还是走?”的调查结果显示:只有5%的台商表示准备撤离;20%的台商表示不会受到影响;剩下75%的台商表示受到影响，但正努力克服，不会轻易离开。
　　台资企业绝大部分都是中小企业，它们在东莞已形成紧密的产业集群，一家企业想要撤离很难不顾及其配套产业的状况。“要走我们也是一百家一起走。”叶久十透露说这是台商协会给他们的撤离意见。
　　但走或者留，不是一个人说说就能算的。要留就要看你有没有办法撑下去了。

　　谁能掌握定价权
　　每年7月份，珠三角不少鞋企都会去参加美国加斯维加斯州鞋展会，并接受订单。
　　“我们今年的报价会高一些，需要考虑到成本上涨和汇率的因素。”国信鞋业的一名主管对记者说，这是珠三角企业共同的希望。
　　但希望总是不太容易实现，提价面临着失去客户的危险。早在2008年初，东莞凤岗镇联泰控股有限公司就因客人不同意涨价而不得不放弃部分客户资源。
　　“美欧等海外采购商并不接受成本上涨以后的新报价。”东莞当地业内人士称，目前，美欧进口商在价格上非常敏感，采取了史无前例的采购从紧策略。
　　无法提价致使企业只能压减自身的利润空间，不过现实的情况却是，整个制鞋业的平均纯利润水平不过3%～8%。不能提价的前提下，再接订单便意味着亏损。
　　在争取提价的过程中，珠三角的企业正在面临一张越来越紧的网。“国际环境的不景气，能源、原材料价格的上涨，劳动力成本的增加以及人民币升值”，被称为勒住珠三角企业咽喉的四条经济绳索。
　　美国是东莞最大的出口地。每年东莞有170亿美元的商品直接出口美国，130亿美元商品通过香港转销美国。美国的次贷危机越来越糟糕，全球经济减缓，这对主要以出口欧美为主的珠三角企业来说，难免会严重缺氧。订单减少是最近东莞出口企业遇到的普遍难题。
　　人民币升值也成为一个影响因素。不少接了订单的工厂，会忽然发现自己按照当时汇率计算出的利润，竟然被人民币升值蒸发得一干二净，甚至于亏本。国内原材料价格和人力成本非但没有下降，反而呈陡涨之势。
　　“从根本上说，东莞出口外销型企业遇到的最核心问题是需求下降与竞争加剧的矛盾，即全球需求量大幅下滑，尤其是美国次贷危机爆发引发了经济衰退;同时，东南亚等新兴国家制造业飞速发展，与‘东莞制造’形成竞争，而‘东莞制造’却因为人民币升值等因素导致成本大幅上升，竞争优势削弱。”曾任东莞台商协会会长的叶宏灯如此分析“东莞制造”腹背受敌的处境。来源：瞭望东方周刊

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在楼市的冷暖交替中，深圳的房价经历了一轮暴涨暴跌，这个曾经位居全国房价涨幅榜冠军的城市，如今成了跌幅榜的冠军，根据深圳市国土房管局的数据，今年1月深圳的住宅均价为15080.25元/平方米，3月为13618.42元/平方米，4月为11900元/平方米，4月比3月份环比下降约13%，这个降幅十分惊人。

　　(图片：在深圳，四大国有商业银行为什么纷纷对第二套房放松贷款政策呢？多年从事深圳房产投资的投资人告诉记者，银行对第二套房贷打擦边球，不仅能赚到更多的利息，同时还能降低自身的风险，然而，表面上违规给购房者也带来了一些好处，但实际上更大的风险被转嫁到了购房者身上)
　　今天我们来关注深圳房地产市场的新动向，在楼市的冷暖交替中，深圳的房价经历了一轮暴涨暴跌，这个曾经位居全国房价涨幅榜冠军的城市，如今成了跌幅榜的冠军，根据深圳市国土房管局的数据，今年1月深圳的住宅均价为15080.25元/平方米，3月为13618.42元/平方米，4月为11900元/平方米，4月比3月份环比下降约13%，这个降幅十分惊人。
　　然而，就在深圳楼价进入下降通道的时候，有观众告诉记者，在深圳一些楼盘买第二套房，还可以按第一套房的首付比例和利率办到按揭，难道央行和银监会的政策，已经在楼市转冷的压力下松动了吗？来看看记者的调查。 (图文摘自央视网)

]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020085135542905 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020085135542905 Fri, 13 Jun 2008 17:54:02 +0800 2008-06-13T17:54:02+08:00 <![CDATA[深圳楼市价格小拐难治恐高症]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/35736102008487464137

深圳楼市价格小拐难治恐高症

转载自网络新闻

　　“一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀，可以导致一个月后得克萨斯州的一场龙卷风。”在目前中国的房地产市场，深圳很可能就是这样一只搅动全局的“蝴蝶”。
　　相关统计显示，在深圳楼市最为火爆时期，房价半年上涨50％以上，市场中60%至70%的购房者出自于投资需求，而其中高达90%以上比例的投资者为贷款炒房，成为中国房地产热的一个新的典型样本。其后，王石一言成谶，深圳房价“拐”了，短期内下跌又逼近50％，其“蝴蝶效应”一度由南至北影响包括京沪等在内的各地楼市，成为大涨大跌的“风眼”。
　　历经“拐点”后的深圳样本的现状和趋势如何？这个答案，对于至今仍深陷“成交低迷”泥潭的各地楼市不乏提示意义。上海证券报记者在深入深圳楼市现场各方调查后发现：尽管房价已经下跌且幅度不小，但是，这一轮深圳楼市的大调整还远未到位。一个考验买卖双方的炙烤过程，很可能非常漫长……
　　房价乘上“过山车”
　　现在回想起来，陈先生（化名）在去年9月份购入卡罗社区（宝安海滨广场三期），可谓站在了深圳楼市的“分水岭”上。
　　陈先生购买的楼盘位于深圳关外区域，其销售均价早已从开盘时的13000元/平方米直线下降至8800元/平方米。谈及那时的购房感受，陈先生显得无可奈何：“当时就是眼睁睁看着深圳房价不断往上涨，而自己又需要有套房子住，所以最后还是一咬牙买了。”而在此之后，深圳新房市场的调整便拉开了序幕。
　　按照深圳住宅市场的发展曲线图，去年6月份时，深圳一手房价格一度达到最高点。深圳市国土资源和房产管理局的统计数据显示，去年6月前21天深圳一手房的成交均价为15487元/平方米，比5月份上涨1264元/平方米；而对比1月份的10670元/平方米，房价在半年内上涨了45%。
　　“当时深圳关内区域的物业价格，一般都在2万元/平方米以上，在豪宅集中区域甚至有近4万元/平方米的售价出现。”美联物业深圳总经理王书权告诉上海证券报记者。国家发改委和国家统计局的调查则显示，去年6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，而当月深圳新建商品住房销售价格同比涨幅高达13.9%，仅次于北海，排名全国第二；二手住房销售价格同比涨幅更达16.1%，“领军”各大城市。
　　在这轮非理性的房价上涨之后，深圳市政府开始着手进行调整——加强闲置土地处理、出台外资准入细则、加大住房保障力度、进一步整顿和规范市场交易秩序等。而《关于实施深圳市住房建设规划2007年度实施计划的通知》（深国房〔2007〕330号）更是确定了年度住宅用地计划供应总量达到210公顷的目标。“之后深圳楼市开始表现为缓慢回落。”王书权表示。
　　在调整几个月之后，随着市场整体成交放缓，深圳楼市在去年9、10月份开始出现明显下降趋势。公开数据显示，去年10月份深圳楼市的销售面积仅为15.36万平方米，创下年度最低纪录；与当年1月份的80.26万平方米相比，萎缩幅度高达81%。这种低迷态势一直延续至去年年底，销售面积始终未能超过20万平方米。
　　随之而来的连锁反应是，深圳新房市场在今年开始出现广泛降价，同时引发了业主退房风潮。深圳房地产市场的未来走向，一时间显得迷茫起来。
　　降价掀起“退房潮”
　　房价下降碰倒了深圳楼市的第一块“多米诺骨牌”，退房风潮随之而起。
　　陈先生便是众多退房者中的一员。按照陈先生的介绍，引发业主们进行维权的导火索，是自今年2月份开始的“半夜售房”行为。“也就是‘拐点论’发布之后。”作为经历此次降价风潮的购房者，卡罗社区的前期业主们对于开发商的“动静”显得尤为敏感。“我们曾经在白天打电话去售楼处查询，得到的答复是，既没有打折也没有特价房。”陈先生说道，“而结果营销商却在暗地里通知买家，半夜带人去看房。”随着“半夜售房”行为的日渐公开，降价开始浮出水面。
　　在陈先生出示的“业主诉求书”中提及，“由于开发商在销售过程中的确存在着一些对首批老业主无诚信、违背市场交易公平的销售行为”，加之历史遗留问题的悬而未决，使得“老业主资产大幅负债”。“诉求书”除了提出还原规划设计设施、质疑物业管理品质及要求解决配套设施之外，还要求“按照合同总销售价格的27%返还现金，或等额实物的方式返还前期业主”。然而，根据陈先生的述说，开发商对于这部分前期业主的诉求始终未予正面解答。
　　不难看出的一点是，在楼市过热时掩盖着的种种问题，如楼盘品质差、规划与实际情况不符等现象，在当时的市场氛围下很容易被忽视。然而，随着以降价为标志的市场调整的开始，这部分问题便显得分外“扎眼”。“降价问题是导火索。”陈先生坦白表示。
　　如何直面业主提出的退房或补偿要求，对于开发商而言，有着不同的打算和计划。
　　在深圳新房市场的调整过程中，前期市场供应量显著增大的南山区和宝安区，在此轮调整中成为了“重灾区”。上海证券报记者以购房者身份分别走访了几个楼盘，发现不少开发商仍然喜欢采取“犹抱琵琶半遮面”的处理方式。
　　作为宝安区内的标志性楼盘，金地梅陇镇三期此次以11000至13000元/平方米的销售均价开盘，该价格与三期第一批的推盘售价相差并不大。偌大的售楼处显得空荡荡的，仅有二、三位购房者在咨询情况。在楼盘模型旁竖立的风险提示牌前，记者发现，此次三期推出的6栋发售单位中，有18B栋、18C栋以及17栋为精装修标准，其他则是毛坯房。然而，根据销售人员的介绍，毛坯和精装修的销售价格实际上是一样的。也就是说，表面上看该盘的销售计划似乎并未有所波动，但在实际性的推盘过程中，却向业主附送了2000元/平方米的装修。
　　而南山区的桑泰丹华府，此次三期的入市价格直接下降了两成，对于前期业主，开发商则选择了显得大方的“全额补偿”的方式应对。桑泰地产副总经理陈少炜对此话题并不愿意多谈，认为采取该项策略并不是“搞噱头”。“对我们来说，只是考虑到需要维系业主对公司品牌的信任度。”
　　业内人士认为，无论是补偿还是送装修，不过是开发商愿意让利的态度表示，并不属于其必须履行的义务。对此，作为业主的陈先生，始终抱有理智态度，认为“这是在市场经济情况下造成的形势”。
　　炒房埋下“定时炸弹”
　　“深圳房地产市场的隐患很早就埋下了伏笔，如果早点调整的话，影响恐怕不会那么大。”王书权向上海证券报记者直言不讳。在深圳社会科学院发布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》中曾经提及，2006年深圳市的购房者领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。也就是说，深圳楼市持续上涨的房价，为持投机性需求的炒房者提供了获利空间。而在去年，按照半年内价格涨幅高达45%的公开数据，短期炒房的获利空间更是可观。
　　记者从深圳市各家中介了解到，在楼市高峰时期，购房者中的投资需求大致占到60%至70%，其中90%为贷款炒房；而对于这部分投资者来说，持有中长线投资理念的不到三成。“大部分是快进快出的炒房行为。”一家中介机构负责人告诉记者。
　　去年下半年，深圳市当地的商业银行开始自觉对住房贷款额度进行控制，同时，提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使得炒房的资金源头开始收紧。《2007年1-10月深圳房地产市场分析报告》指出，到去年10月份，深圳市的二手房销售面积仅为35.55万平方米，与最高峰7月份时的134.09万平方米相比，跌幅高达73%。
　　王书权认为，在中长线投资市场中，出现租金回报与供楼成本较为接近的局面，对于投资者来说才算是“平稳状态”。但深圳楼市调整至今，除了罗湖、福田等关内区域下跌空间有限之外，关外区域的租金回报很难达到乐观水平。“如果继续下去，关外楼市会有破裂可能。”
　　深圳房地产研究中心副主任王锋表示，房地产市场如果在短期内表现为迅速上涨，势必会吸引一定的投资者入市。但是，一旦房价炒高到一定水平，导致房价收入比偏高或者过高，便会失去自住购房者的需求支持，市场开始表现非理性起来，“需求的结构性失衡导致了深圳房价的大幅波动。”
　　调整只是刚刚开始
　　“去年的成交低迷态势一直延续至今年，对于讲求迅速完成资金周转的开发商来说，压力也就显而易见了。”王书权说。一位不愿意透露姓名的深圳开发商也告诉记者，“即使是大型房企，现在向银行贷款都很难。如果不采取措施迅速消化，资金就收不回来了。”
　　联合证券房地产分析师鱼晋华认为，对于房企来说，降价动机实际上只有两类，即上市公司出于业绩增长压力而降价以刺激销售，出自于该类动机的降价行为会表现得较为理性；另一类则是未上市企业急需降价销售以弥补资金压力。
　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，对于大型开发商来说，由于需要持续发展，因此对于现金流的要求更高，在销售过程中更着眼于“数量”以加强结算回笼。而中小开发商与之相比，价格变化导致的利润空间变化是其更需在乎的因素。正因为此，才产生了大型开发商率先降价、中小开发商跟风的现象。桑泰地产副总经理陈少炜在接受记者采访时便坦率表示，降价销售完全是由于受到周边市场调整影响所致。
　　分析这一轮降价的背后，鱼晋华分析大致可分为三个阶段：首先是“先知先觉”的企业出于对行业的警觉而自发降价，以求加速现金回流应对行业“冬天”；其次，更多的房地产企业迫于各种外界因素，加入到降价的队伍之中；第三，则牵涉到了该轮调整究竟会持续多久的问题，同样也是最难以预测的阶段，即潜在购房人预期房价还会进一步下跌而推迟购房行为，从而导致房地产企业只有通过更大的降价幅度来换取市场销售额和资金回流，从而引发市场进入恶性循环。
　　然而，根据如今深圳楼市的表现来看，开发商和购房者之间的博弈正在进入微妙状态。
　　王书权认为，排除部分泡沫成分较大的区域不看，许多楼盘的价格并未完全调整到位。如部分从2006年开发至今的楼盘，即使从高位开始回落，目前的价格也只是在17000元至18000元/平方米进行盘整，比对最早时期的推盘价位，其下降幅度远远不及涨价时期所得的利润空间。“这种降价并不能算是真降。”
　　深圳房地产研究中心副主任王锋持相同观点，他认为，“深圳的供应问题不是根本问题，核心问题是这个市场价格不能太离谱。”
　　然而，今年5月1日开幕的深圳春季房地产交易会，却并未如市场预期般产生“大规模、大幅度的降价”。记者在房产会现场发现，不少楼盘对于定价表现犹疑，似乎对于未来市场的走势无法掌控。如某个旗下楼盘集中于龙岗区的房地产公司，对于新推三个项目的定价均表示“无法确定”，销售人员只称，“开盘时根据周边市场情况才能正式确定价格。”
　　除此之外，打着“特价房”旗号小规模试水的开发商同样为数不少。一个位于福田区的高档楼盘，在醒目广告中写着“春交会期间惊喜价限量优质房推出，其余单位享受额外3%优惠”。然而，当记者询问时却被告知，优质房已售完，优惠折扣只有“会员”才能享受。一个购房者在一旁议论说：“现在这价格和开盘时相差不多，根本就没怎么降。”
　　虽然现场人山人海，热烈程度较之以往有过之而无不及，然而根据调查结果显示，预测今年深圳房价走势将会“持续下跌”的人，比例高达97.6%；采取“观望一两年再买房”态度的参与调查者，则占比80.4%。持币待购的心态十分明显。
　　而深圳二手房市场的探底形势同样不明。据深圳中原地产宝安区区域总经理郑昌洪介绍，相当部分投资者手中持有多套物业，在金融政策持续收紧的情况下，对于贷款炒房的投资者来说，其资金实力显而易见无法继续支持下去。“关外的租金回报率一直不高，加上调整幅度大，许多业主开始转租为售，挂牌量在短期内增长了三分之一。”
　　然而事与愿违，伴随着新房市场的持续调整，“一、二手房价格倒挂”的怪相开始出现。
　　据宝安区一家中介负责人介绍，以金地梅陇镇为例，由于目前三期新房的销售均价在12000元/平方米，相当部分的房源还附送精装修，这对于以17000元/平方米均价买入毛坯房的二期业主来说，如果想出手真得“割肉”了。
　　此外，部分业主“乐观”心态也是造就价格倒挂的原因之一。据悉，宝安区个别二手房源的挂牌价格甚至高出周边新房售价75%。“大部分投资者对于市场敏感度并不高，心态表现并不理智。在这种盲目情绪影响下，近10个月来，深圳全市大部分区域的二手房市场只下降了15%至20%左右，二手房市场同样存在调整无法到位的问题。”王书权说。
　　高海燕的观点非常明确，他认为“今年的春交会实际上是开发商一次性降价的机会”。然而，开发商并未利用此次机会降价“到位”，预计未来调整仍将继续下去，而且将经历一个长期的过程。“
　　深圳楼市的刚性需求是存在的，通过合理降价完全可以激发这部分购房者入市。”然而，根据房交会买卖双方彼此观望的态势来看，成交量仍然无法达到规模化上升。“目前深圳楼市的存量房尚有500万平方米，如果整体消化率无法达到40%，肯定对于开发商回笼资金会造成影响。”

]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/35736102008487464137 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/35736102008487464137 Thu, 8 May 2008 19:46:04 +0800 2008-05-08T19:46:04+08:00 <![CDATA[传珠三角八千企业倒闭或转移]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020084502836234 　　新快报讯：“今年珠三角有8000多家企业倒闭或转移，这与《劳动合同法》有很大关系。”
　　昨日，中国人民大学教授黄卫平在广州举行的亚澳论坛上如是说。
　　当日，有100多名企业家齐聚一堂，参加了这由广州市企业家协会和广州广橡企业集团承办的学术论坛。
　　论坛上，围绕企业社会责任、当今经济热点等问题，专家和企业主进行了激烈的讨论。
　　黄卫平称，《劳动合同法》在落实中存在一些问题，应该修正。
　　根据珠三角各地制造业协会提供的数据显示，今年珠三角有8000多家企业倒闭或转移，这与《劳动合同法》实施后，企业成本大幅增加有关。
　　来自澳门科技大学的教授汤宏谅则呼吁中国知名企业要承担更多的社会责任，不应局限在捐助希望小学等初级层面，也应关注企业发展中利益相关方的各种声音。 ]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020084502836234 0 http://szhhe.blog.163.com/blog/static/357361020084502836234 Mon, 5 May 2008 12:28:36 +0800 2008-05-05T12:28:36+08:00 <![CDATA[专家称广深房价仍有下探空间]]> http://szhhe.blog.163.com/blog/static/35736102008450277289 　　首个缩水版的五一长假昨日结束，广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海六城楼市，也经历了9·27新政后最具人气的看楼高峰。不过，以此认定珠三角楼市开始回暖为时尚早，下半年楼价仍有下探空间。
　　「人气」价格让利激发人气
　　价格是最大杀伤力，今年五一体现得格外明显。
　　在广州，五一价格相比去年十一有明显下调，其中白云新城板块、珠江新城板块、金沙洲板块等降幅明显；在深圳，大部分开发商则延续了五一之前的特价房销售策略；而在中山，出现了2880元/平方米，2500多元/平方米的项目，创下了片区历史新低；另一大城市佛山，中心城区之前卖到8000多-9000多元/平方米的楼盘不少推出了价格在6200到7500多元/平方米的新品；东莞市也出现了3998元/平方米起的项目。
　　价格让利，再加上各种促销活动，珠三角六大城市的看楼热情被彻底激发，彻夜守候开盘、排队看样板间、挤爆房产交易会等“绝迹”举动再现市场。
　　「成交」交易平淡仍待回暖
　　人气上去了，但长期观望所形成的惯性，让多数城市的成交仍然平淡。
　　省会广州，五一期间的成交量比平时周末增加10%-20%，与人气爆满不相称；深圳市，三天成交量分别为208套、151套、185套，比起4月前三周日均成交量仅60-80套有较大上升，但和4月最后一周日均150-280套的成交相比就略为逊色，更没有恢复到此前交易旺期日均250-300套的成交高度；中山市，除个别项目以低价促销出货良好，大多数楼盘的销售情况远不如去年五一。
　　另外，佛山、东莞、珠海也没有成交特别火爆的明星盘，专家认为，整个珠三角楼市回暖还为时尚早。
　　「后势」穗6万新货将引发价格战
　　成交量是楼价的重要支撑，在今年五一成交未大幅上扬的情况下，广深莞等城的楼价仍有下探空间。
　　和往年相比，今年是广州货量最大的一年，2-4季度预计有6万套新货面世，加上五一的余货，开发商销售压力不小，而为抢占市场份额，各大项目之间难免引发价格战。接着来看深圳，该市房地产研究中心副主任王锋在春交会一次论坛上提醒开发商，不要指望房价在节后马上可以反弹起来，该市社科院城市营运研究中心主任高海燕甚至直言，五一实际成交量没有明显上升，说明了开发商的降价还远远不够，回暖只是假象。再来看东莞和中山，均有业界人士指出，楼价尚未站稳，2008年下半年，不断探底的房价仍是发展商和消费者最关注的主题。
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深圳地产广告低胸女卖楼

转载自深圳新闻网

　　“再低,就不可能了。”深圳一地产商打出巨型广告牌，低胸美女吆喝降价。
　　“再低，就不可能了。”昨日，在清坪高速收费站一地产商打出一块巨大广告牌。这句醒目的广告词旁边就是一个穿着红色低胸裙子的女子，女子坚挺胸部上面撩人的裙子，加上女子白皙的肌肤让人浮想翩翩。
　　自去年10月深圳楼市随着市场交易冷淡，价格一直在下跌。这家地产商广告牌上说，约5056元/平方米起，畅享约30万平方米大社区品质生活，一期全新五号楼宽景单位，五一隆重推出。记者按照上面的电话联系该地产商时，总机的一位客服称广告是策划部策划的，现在五一期间，负责策划的人都放假了。

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　　昨日，由国务院发展研究中心中国企业评价协会的牵头，上述五大彩电巨头形成了行业结盟，共同组建“中国彩电国家队”，并对外联合发布统一宣言。这五大彩电巨头在发布联合宣言之后，还会出台具体的联盟操作细则。
　　联合宣言
　　联合宣言称：1.彩电国家队在奥运期间决不搭车涨价追求暴利，均价决不超过洋品牌；2.彩电国家队反对歧视性销售与服务，坚持中外消费者同享“国民待遇”；3.彩电国家队对我国台湾屏与日韩屏同样尊重，但坚决反对虚假的产地宣传；4.彩电国家队中英文说明书尊重全球法律与文化差别，不滥搞文字游戏；5.彩电国家队要共同研发液晶模组，联合采购面板，以形成中国价格权。
　　两年前，为了突破液晶电视产业链上游总是受制于人的被动困境，长虹、TCL、创维、康佳四大中国本土彩电巨头联合成立了深圳聚龙光电有限公司试图共建第六代液晶面板生产线，不过，因为缺乏技术、资金、政策支持等问题，这种努力最终遭遇失败。
　　长虹多媒体营销公司总经理苏子欢向《第一财经日报》表示，面对外资品牌在中国市场的攻势，国内彩电同行彼此之间非常有必要多进行行业交流，“共同研发”是很有必要的。例如，有的厂家能够开发软件和芯片技术，有的厂家可以开发模组中的LED背光源灯，还有厂家可以开发其他电子元器件。
　　除了共同研发，联合采购也是此次彩电巨头联手的另一个重要原因。苏子欢表示，彩电厂家可以针对比较畅销的特定一款液晶面板，进行联合采购，以降低成本。目前，长虹和其他彩电巨头在“联合采购”事宜上有接触，大家正在探讨具体操作上的可行性。
　　内外矛盾之变
　　国务院发展研究中心中国企业评价协会家电调研组专家施业传向本报记者介绍“五大彩电巨头联盟缘由”时说，在CRT（彩色显像管）时代，中国彩电厂家普遍很强势，当时外资品牌在中国市场处于弱势，所以当时市场竞争主要在国产品牌之间，“内部矛盾”大于“外部矛盾”；但是，目前在平板电视时代，外资品牌在资金实力、核心技术、上游面板资源、品牌形象等方面都明显强过国产品牌，已经抢占了中国液晶市场大半份额，此时国产品牌之间的“内部矛盾”远远小于面对外资品牌的“外部矛盾”。
　　施业传认为，国产厂家如果再像CRT时代那样单打独斗，那肯定是没有出路的。国产厂家在售后服务、产品性价比方面还是具有一定优势的，如果国产厂家再一起进行“联合研发和采购”、“联合促销”等商业联盟行为，就有可能获得市场突破。
　　厦华品牌推广部经理苏再泉则表示，目前面对外资液晶电视品牌的整体攻势，国产厂家之间应该由之前的“竞争”关系转变为“竞合”关系，联合起来在液晶产业链大力协作共同应对外资品牌。联合采购液晶面板，能够提升国产厂家在产业链中的“话语权”。
　　近期，海信液晶模组生产线正式量产，TCL在惠州的液晶模组工厂开始动工建设，创维、康佳都表示有意参股韩国LG Display公司在广州即将建设的液晶模组工厂，厦华也能够从大股东“中华映管”处获取液晶模组资源。而长虹则大力进军等离子产业链上游。
　　苏子欢认为，不少国产彩电厂家在进军液晶模组产业，而长虹建设的国内首条等离子面板生产线也会在今年量产，届时整个中国平板电视产业链可以通过“产业分工”来互助互利，共同发展。例如，长虹届时可以将等离子面板销售给TCL，等到TCL液晶模组生产线投产后，长虹也可以从TCL处购买液晶模组。国产厂家之间通过互相支持，减少对外资厂家上游资源的依赖，就能够共同做大做强中国平板电视产业。
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珠三角退房风波群起百亿炒楼资金深度套牢
2008年04月19日09:08 　华夏时报深圳报道

　　“我都快崩溃了！”陈彦菲刚在记者面前坐下，就冒出来这样一句。
　　她正面临一个痛苦的两难抉择：是亏本卖掉自己手头的3套房子，还是选择主动向银行断供。
　　这道选择题已经折磨她3个月了。
深度套牢
　　据地产业知名专家戴欣明估算，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币。而眼下，这些资金几乎全部被深度套牢。
　　陈彦菲是记者两年前在深圳房产投资者联盟的一次聚会上认识的，这个近百人的投资者联盟在珠三角业内小有名气，是一个标准的炒房团。
　　32岁的陈彦菲是深圳蛇口一家泰资企业的财务部经理，她自己透露年薪15万，丈夫则是龙华一家外贸企业的销售负责人之一，这样一个家庭在深圳原本可算是标准的幸福之家。
　　不过过完年后，她家已经为房子的问题不断爆发争吵，婚姻也面临危机。
　　她给记者出示了一组数据。她现在手头上有4套房子,自己住的一套在蔚蓝海岸，是2003年买的。另外3套都是2007年买的，分别在深圳蛇口的半岛城邦、深圳龙华的金地梅陇镇和东莞金域中央，面积分别是120平米、110平米和90平米。当时的买价分别是3.5万、1.56万和1.2万，总价分别为420万、171万、108万。
　　“3套房子都是用来投资的，买的时候是三成首付七成按揭，3套房子付出了200万。”这是陈彦菲夫妇这几年打拼的全部资产。
　　“现在全变了，金地梅陇镇三期开盘价为1.1万、半岛城邦已经降到不到2万、东莞金域中央已经跌到9000元，一年内竟然缩水50%，而且银行不断在加息，我的月供已经突破2.2万了。我先生说我们是一个标准的负资产家庭。”陈彦菲语速很快地说。
　　“现在我们这个投资团已经有几个月没有团购了，我们人多，组织在一起和开发商谈判，商量退房或者价格赔偿的事，不过目前进展不大，还希望能得到你们媒体的支持。”对于目前的状态，陈彦菲语气低落。
　　在投资团里，类似陈彦菲这样的成员不在少数。
　　2007年2月加入的张可曾是深圳某媒体的地产记者，现在的身份是职业房产投资人组团人之一。他和陈彦菲的处境相同，2007年买了3套房产，分别在深圳南山、龙华镇和惠州，每个月月供近万，压力巨大。
　　“已经深度套牢了，我们这个炒房团该散伙了，好多人成了负资产，准备和开发商退房去。”他在电话中对记者表示。
　　“银行不断加息，CPI也不断上涨，最重要的是2008年珠三角房价大幅下跌，2007年的炒房团被套牢是必然的，疯狂是要付出代价的。”熟悉这个炒房团的深圳中原地产总经理李耀智对记者这样说道。
疯狂的代价
　　张可对记者表示，2007年的这个时候，他们和当年的“温州炒房团”一样受到一些开发商的热烈欢迎。所到之处，都是楼盘开发商副总以上级别的人接待。
　　“因为他们一次性人数众多的购买常常可以帮楼盘承担销售压力，现在的开发商也很欢迎这样的团购投资者。”深圳兰江地产副总裁杨大谷对记者这样表示。
　　一组组数据让张可越来越紧张。据深圳市国土资源和房产管理局14日发布的报告，3月份，深圳市新建商品住房销售均价为每平方米13618元，比2月份下降16.53％，房价回落到去年4月的水平，而广州2月份二手住宅成交量的跌幅也达到了63%。
　　陈彦菲对记者说，房价的变化她早就注意到，不过，放盘出去的3套房子却一直没有找到接盘的买家，这让她成天提心吊胆。
　　屋漏偏逢下雨天，陈彦菲丈夫的外贸生意也在人民币升值步伐的不断加快中江河日下。“我年后换了新工作，收入不稳定，原来房子的月供2000元加另外3套新房月供共2.2万，再加上一家老小的生活费3000元，一个月的最少支出是27000元。”
　　事实上，整个房地产市场的参与者，经历过去两年的疯狂过后，都在承受市场的报复。
　　眼下，深圳楼市投机投资者的资金链正嘎嘎欲裂，一些开发商选择了降价处理。万科地产在全国降价促销的结果是，更多的楼盘选择了跟风，比万科降价的幅度更大更猛。“此时不降，更待何时。”广州一位知名开发商的销售总监这样对记者说。
　　在深圳，万科地产和金地地产先后降价入市，万科深圳公司为了平息老业主的不满，推出了“补偿”降价前购房业主的精装修优惠活动——3月新开盘均价下降了3000元/平方米，原购买毛坯房的业主只需再付300元/平方米的价格就可以获得和样板间一样的1500元/平方米的精装修。更有开发商明确宣布将一次降价到位。
　　3月18日，位于宝安的澳城开发商深圳澳达实业举办新闻发布会，该公司将于3月22日对旗下在售楼盘澳城销售价格进行大幅下调，预计会在原有均价28000元／平方米的基础上下调20%-30%。该开发商为这次大幅度降价取了个好听的名字，称为“春雷行动”。
断供或者贱卖
　　“2007年11月前购买的房产，正赶上了房地产的下降通道，这些人将成为自2000年以来中国的首批房产负资产者。”深圳知名的投资客邹先生对记者说。
　　邹先生对记者介绍，深圳炒房团这种类型的投资客已经基本山穷水尽，目前就靠加按、高利贷等方式维持月供，甚至有些人连过年的几千元都是向人借的。
　　他估计再过一两个月这类投资客就很难顶住了，摆在他们面前的基本上只有两条路：向银行断供或者贱价出售。
　　而更多的炒房者选择和开发商对抗，要求降价补偿或者退房。
　　针对这些诉求，金地集团近期表态，不会支持业主的“无理”要求，但会拿出1000万元建立基金改善小区周边环境和增加配套设施。
　　深圳国土部门则表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求——“此头不能开”。
　　深圳一些激愤的购房者声称要终止还贷。由于不满开发商开出6.5折的销售价格，深圳市宝安区泰华阳光海的100多名业主提出，开发商应该承担降价销售给他们造成的损失，业主要求“补差价”或“退房”，否则就要终止还贷。
　　“从目前的情况来看，这些说法更多是一种情绪的宣泄，得不到法律上的支持。另外，终止还贷意味着放弃几十万的首付以及银行信用，不到万不得已是很少有人真正去实施的。”广东金晖律师事务所徐林律师对记者表示。
　　负责泰华阳光海按揭业务的中国建设银行深圳分行相关负责人表示，对于业主断供，银行的应对是：每个月扣款会提前短信通知购房者，如果扣不到款就会进入催收程序，第一个月用电话和书信催收，第二个月通过律师事务所发律师函催收，第三个月会采取向法院起诉等措施。
　　“我也不知道该断供还是干脆亏本卖了，这真是个两难选择。”陈彦菲最后对记者表示。

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深圳3月房价暴跌16.53% 回到去年4月水平
2008-04-15 04:38:59　　　来源: 南方网

　　核心提示：深圳3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5月间的价格水平。二手房方面，2008年一季度，二手住宅交易面积60.82万平方米，同比下降68.73%。
　　南方网4月15日报道深圳市国土房产局昨天发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，今年一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5月间的价格水平。
　　虽然深圳今年一季度的房价与去年同期相比，依然保持一定的涨幅，但与去年底相比，则显示出了步步下跌的态势。报告中显示，今年1月、2月、3月住宅价格分别为每平方米15080.25元、每平方米16314.58元、每平方米13618.42元，3月房价比2月降幅达到了16.53%.报告中还指出，全市大部分楼盘出现了不同程度的降价现象。整个一季度，全市有销售成交的楼盘共计125个，商品住宅销售均价为每平方米14699.39元。
　　交易量也仍未回复到正常水平。报告中的统计显示，3月比2月销售面积增加194.57%，市场逐步显现回暖的迹象，但整体销售规模仍然较小。
　　二手房方面，2008年一季度，二手住宅交易面积60.82万平方米，同比下降68.73%.
　　深圳市房地产研究中心副主任王锋博士分析，自2007年下半年出现交易持续走低，房价回落后，深圳房地产市场观望气氛浓厚。今年3月房价回落后，市场需求有所上升，也表明在房价逐步向理性回归中，市场需求逐步释放。但整体来看，未来一段时期内，深圳房地产市场仍将处于发展调整阶段。 (本文来源：南方网作者：记者李斌)

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